Банк Рф установил особенный порядок формирования банками резервов по кредитам застройщикам, использующим счета эскроу, следует из размещенного на веб-сайте регулятора указания. С 1 июля русские застройщики, привлекающие средства людей, должны перейти на схему долевого строительства жилища с применением эскроу-счетов.
Средства дольщиков должны зачисляться на особый банковский счет, и девелоперы не сумеют получить эти средства до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты.
Глава Сбербанка Герман Греф в среду произнес журналистам, что внедрение новейшего механизма приведет к временному понижению предложения и росту цен, что "стукнет по ипотеке".
"По ссудам, предоставленным заемщикам-застройщикам, использующим счета эскроу, размер расчетного резерва определятся на основании уровня кредитоспособности заемщика", — сказано в документе.
Уточняется, что уровень кредитоспособности заемщика определяется при помощи ряда установленных ЦБ критериев, в том числе рыночных критерий, денежных характеристик, стресс-анализов, опыта работы и денежного положения подрядчиков, свойства инвестора.
И на базе этих критериев выделяются четыре уровня кредитоспособности: "высочайший" (расчетный резерв — от 1 до 5%), "достаточный" (расчетный резерв — от 5 до 10%), "удовлетворительный" (расчетный резерв — от 10 до 35%) и "слабенький" (расчетный резерв — от 35 до 100%).
А именно, к рыночным условиям относятся ценовые характеристики проекта и прогнозные темпы продаж застройщика.
Так, для высочайшего уровня кредитоспособности они должны соответствовать рыночному уровню для сравнимых проектов.
Для достаточного уровня – ценовые характеристики должны менее, чем на 10% превосходить рыночный уровень, а прогнозные темпы продаж некординально превосходить рыночный уровень для сравнимых объектов.
Для удовлетворительного – превышение ценовых характеристик составляет менее чем 20%, а прогнозные темпы продаж приметно превосходят рыночный уровень для сравнимых объектов.
При слабеньком же уровне – превышение составляет наиболее чем 20%, а прогнозные темпы продаж существенно превосходят рыночный уровень.
Что касается транспортной доступности, то для присвоения высочайшего уровня кредитоспособности застройщика в прилегающих к месту реализации проекта районах в стадии строительства должен находиться незначимый размер площадей в сравнимых объектах, конкурентнсть меж ними оценивается как низкая.
Для достаточного уровня кредитоспособности транспортная доступность и уровень развития инфраструктуры должны позволять предсказывать стабильный спрос на рассматриваемый объект, в прилегающих к месту строительства проекта районах находится достаточный размер площадей в сравнимых объектах, конкурентнсть с иными проектами оценивается как умеренная.
Для удовлетворительного – предполагается, что транспортная доступность не дозволяет предсказывать устойчивый спрос на строящийся объект, конкурентнсть с близлежащими проектами завышенная.
Для слабенького уровня кредитоспособности транспортная доступность описывается как низкая, а инфраструктура слаборазвитая.
В ближайших районах в стадии строительства находится лишний размер площадей, конкурентнсть меж проектами оценивается как высочайшая.
В денежных показателях застройщиков с высочайшим уровнем кредитоспособности прогнозные номинальные валютные потоки и другие деньги, гарантированно доступные для обслуживания обязанностей по мотивированному кредиту, превосходят номинальные обязательства по кредиту за весь период кредитования более, чем в 1,25 раза.
Для достаточного уровня кредитоспособности застройщика превышение этого показателя обязано составлять более, чем 1,5 раза, для удовлетворительного – более, чем 1,05 раза.
При слабеньком же уровне – превышение составляет менее чем 1,05 раза.
Не считая того, роль застройщика своим капиталом либо другими инвестициями в реализации проекта для высочайшего уровня кредитоспособности обязано составлять наиболее 15% от вкладывательной стоимости проекта, подтвержденного к моменту выдачи транша по кредиту.
При достаточной степени кредитоспособности – от 10 до 15%, при достаточной – от 5 до 10%, при удовлетворительной – более 5%, при слабеньком уровне – наименее 5%. Также определенные требования предъявляются и к правам на земляной участок.
Так, к примеру, при высочайшем уровне кредитоспособности застройщика они должны быть оплачены на сто процентов.
В документе ЦБ также тщательно описаны такие аспекты, как финансовая структура, график погашения, также политическая и правовая среда, свойства операций и риск строительства, тип договора на стройку и гарантии завершения и т. п. Учитывается и таковой параметр, как опыт работы инвестора.
Для присвоения застройщику уровня высочайшей кредитоспособности опыт работы компании должен составлять более 5 лет, для слабенького уровня – наименее 2 лет.
"Данный порядок учитывает индивидуальности финансирования вкладывательных проектов в сфере жилищного строительства.
В отличие от общего подхода к оценке заемщика на основании оценки денежного положения и свойства обслуживания долга, оценка риска по заемщику-застройщику и определение размера резерва осуществляются на основании комплексного анализа проекта в согласовании с установленными аспектами", — выделили в Банке Рф. Документ зарегистрирован министерством юстиции и вступает в силу по истечении 10 дней со дня его официального опубликования.