Долевое стройку - это форма вкладывательной деятельности, когда...

Долевое стройку - это форма вкладывательной деятельности, когда желающие приобрести квартиру оплачивают ее застройщику на шаге строительства многоквартирного дома. Как заключается контракт ДДУ и на что нужно направить внимание перед его подписанием, какие права имеют дольщики и как получить неустойку, ежели жилище не сдано в срок, какие опасности есть в 2024 году при участии в долевом строительстве, - в мателе .

Долевое строительствоДолевое стройку - вложение средств в покупку квартиры на стадии возведения дома.

Ранее застройщики имели возможность впрямую воспользоваться средствами, которые им передали граждане в счет будущих квартир.

В 2019 году были внесены конфигурации в закон, регулирующий этот вид деятельности.

В итоге строй компании оказались обязаны брать кредиты в банках, так как средства, приобретенные ими от покупателей, подлежали "заморозке" на особых эскроу-счетах и становились доступны лишь опосля того, как Росреестр зарегистрировал за покупателем право принадлежности на квартиру.

"Данные меры были предприняты для предотвращения обмана покупателей, когда недобросовестные застройщики, собрав с их средства, исчезали.

Размер собственных средств застройщика должен составлять более 10% от проектной стоимости строительства жилого дома.

Такие меры посодействовали убрать с рынка определенное количество мошенников, но также пришлось уйти и компаниям, которые, невзирая на честную и прозрачную деятельность, все таки не смогли получить кредиты от банков в подходящем размере.

Эти происшествия стали одним из причин увеличения итоговых цен на жилище.

Тем более, на наш взор, лучше переплатить 15-20% за квартиру, зато получить ее, когда дом будет достроен, чем брать по старенькым ценам и с большой толикой вероятности нарваться на мошенников", - говорит Кирилл Резник, юрист "Одного центра защиты".

Регулирующий законОтношения сторон контракта долевого роли (ДДУ) регулируются федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении конфигураций в некие законодательные акты Русской Федерации”.

Документ закрепляет требования к содержанию контракта роли в долевом строительстве, индивидуальности вербования денег дольщиков, санкции для застройщика в связи с нарушением срока передачи объекта, основания расторжения контракта, правила уступки прав требований.

"В случае ежели участником долевого строительства является гражданин, приобретающий объект для личных нужд, либо по другому - потребитель, к отношениям сторон соглашения также используются нормы закона РФ от 07.02.1992 “О защите прав потребителей”.

К примеру, положения о способности взыскания с застройщика компенсации морального вреда, штрафа за отказ удовлетворить требования потребителя добровольно, о размере неустойки, уплачиваемой строительной компанией за нарушение предельного срока устранения недочетов объекта долевого строительства", - ведает Андрей Лихачев, управляющий юридической компании “Хелп Консалтинг”.

Плюсы и минусыГлавное преимущество роли в долевом строительстве - стоимость квартиры в итоге выходит существенно ниже.

Не считая того, при заключении контракта клиент не сталкивается с таковыми неуввязками, как наличие обременений, наследственные споры, незаконные перепланировки и прочее.

Основной минус заключается в возможном риске, что, вложив средства, дольщик так не получит объект недвижимости.

"На практике можно столкнуться с таковыми неуввязками, как банкротство застройщика, признание разрешения на стройку дома незаконным либо недействительным, как следствие - оно не будет завершено.

Но в текущее время законодателем разработаны механизмы, которые разрешают минимизировать этот риск", - разъясняет Андрей Лихачев.

С 1 июля 2019 года было введено правило о расчетах по договорам долевого роли при помощи счетов эскроу.

Таковым образом, ситуация, при которой дольщик остаётся и без вложенных средств, и без квартиры исключена.

Не считая того, при банкротстве застройщиков вмешаться может Фонд развития территорий (фонд защиты прав дольщиков).

Это специально сделанная государством публично-правовая компания, цель которой - урегулирование отношений меж застройщиком и дольщиками.

Фонд, вступив в дело о банкротстве, воспринимает решение о завершении строительства либо о выплате дольщикам компенсации.

"Но на средства эскроу-счета не начисляются проценты, потому ежели дольщик по прошествии долгого времени расторгнет контракт и получит средства обратно, часть суммы может поглотить инфляция.

Подготовительная оплата обеспечивает понижение цены в сопоставлении с приобретением уже готового объекта, но, чем поближе к сдаче дом, тем меньше экономия", - уточняет Иван Бабин, юрист АБ "S&K Вертикаль".

"Например, вы брали квартиру в 2019 году за 5 000 000 рублей, в текущее время подобные объекты недвижимости уже стоят около 15 000 000 рублей.

Следовательно, ежели застройщик нарушит условия контракта, что приведет к возврату средств дольщику, их может не хватить на аналогичный объект недвижимости", - говорит Александр Бердников, председатель коллегии адвокатов "Поляница, Бердников и Партнеры".

Павел Ильин, управляющий юридической компании ООО “Криптсэт”, считает, что с одной стороны введение счетов эскроу отдало дольщикам доп гарантию сохранности вложенных денег в случае банкротства либо ликвидации застройщика, но с иной стороны схожее перераспределение рисков отразилось на стоимости жилища.

Права участниковДольщик вправе расторгнуть контракт в одностороннем порядке в последующих вариантах:Также дольщик вправе в определенных вариантах требовать:"До подписания передаточного акта дольщик может востребовать от застройщика акт с списком всех найденных недочетов объекта.

При всем этом, до выполнения указанных требований застройщиком участник долевого строительства имеет право не подписывать передаточный акт.

Дольщик может расторгнуть контракт как в одностороннем порядке, так и через трибунал (к примеру, ежели фактическая площадь объекта долевого строительства больше проектной наиболее чем на 5%)", - отмечает Андрей Лихачев.

"В случае ежели застройщик соответствующим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, клиент недвижимости не имеет права на односторонний отказ от выполнения контракта во внесудебном порядке", - предупреждает Србуи Иващенко, ведущий юрист Европейской юридической службы.

Контракт долевого строительстваОн зaключaется мeждy зacтpoйщикoм и бyдyщим coбcтвeнникoм.

Coглacнo дoкументу, дольщики должны выплатить зacтpoйщикy oпpeдeлeннyю cyммy, a тот должен в итоге пepeдaть гoтoвyю нeдвижимoсть в coбcтвeннocть.

Пo ДДУ мoжнo кyпить квapтиpy, oтдeльнyю кoмнaтy либo нeжилoe пoмeщeниe.

В ДДУ также прописывают, когда застройщик должен сдать жилую площадь собственнику.

Ежели нарушить это обязательство, дольщики будут иметь право на неустойку.

"Контракт долевого роли заключается в письменной форме, содержит список неотклонимых критерий, которые перечислены в профильном законе, и подлежит гос регистрации", - разъясняет Иван Бабин, юрист АБ “S&K Вертикаль”.

Контракт должен соответствовать статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. В ней перечислены неотклонимые условия, без которых контракт будет являться жалким.

СоставлениеЗастройщики имеют типовые формы договоров, есть неотклонимые требования к их содержанию, но застройщик свободен без помощи других определять условия.

Будущий дольщик может предложить поменять отдельные формулировки.

Оксана Васильева, кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Денежного института при Правительстве РФ, поведала, что указывается в договоре:"На практике ДДУ составляется застройщиком и передается участнику на согласование.

В случае выявления нарушающих пт либо замечаний рекомендуется внести надлежащие корректировки.

Но застройщики часто отказывают в этом", - уточняет Србуи Иващенко.

На что направить вниманиеАлександр Бердников рекомендует сначала направить внимание на последующую информацию в договоре:Оксана Васильева также дает уточнить:"Вce ycлoвия, yкaзaнныe в ДДУ, дoлжны cooтвeтcтвoвaть cвeдeниям в пpoeктнoй дeклapaции нa мoмeнт пoдпиcaния.

Ecли в дoгoвope yкaзaнa oднa инфopмaция, a в дeклapaции — дpyгaя, eгo пpизнaют нeдeйcтвитeльным пo иcкy дoльщикa.

Kaк и к дpyгим дoкyмeнтaм, к ДДУ пpeдъявляют cтaндapтныe тpeбoвaния.

Дoлжнa быть yкaзaнa дaтa зaключeния дoгoвopa, a тaкжe peквизиты, pacшифpoвкa и пoдпиcи oбeиx cтopoн.

Подписывать ДДУ co cтopoны зacтpoйщикa мoжeт гeнepaльный диpeктop кoмпaнии либо человек, нa кoтopoго выпиcaнa нoтapиaльнo зaвepeннaя дoвepeннocть oт его имeни.

Ecли дoгoвop подписывает нe диpeктop, нужно попросить дoвepeннocть.

Ecли ee нeт, oт cдeлки лучше oткaзaтьcя", - предупреждает Марина Шершнева, юрист, генеральный директор ООО "АудитКонсалт".

Регистрация в РосреестреПосле подписания контракт регится в Росреестре.

Сторонам ворачивается экземпляр с отметкой о регистрации, лишь после чего он считается заключенным.

"Регистрация быть может приостановлена, ежели сдали не полный пакет документов, либо в ней быть может отказано, ежели нарушены неотклонимые требования (неверное содержание, не дополнен набор бумаг опосля приостановки регистрации)", - говорит Иван Бабин.

Для регистрации контракта долевого строительства застройщик должен также предоставить:"Tpeбoвaния к peгиcтpaции пpoпиcaны в cтaтьe 47 закона "O гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти".

Чтoбы зapeгиcтpиpoвaть ДДУ, нужно пoceтить MФЦ либо Pocpeecтp вмecтe c пpeдcтaвитeлeм зacтpoйщикa и оплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy: ee paзмep cocтaвляeт 350 руб.

для физичecкиx лиц и 6 000 руб.

для юpидичecкиx", - уточняет Марина Шершнева.

Получение квартиры опосля регистрации ДДУК указанному в договоре сроку зacтpoйщик должен сдать дoм в экcплyaтaцию и oфopмить нyжныe дoкyмeнты (пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии жилыx и кoммepчecкиx пoмeщeний, тexпacпopт, paзpeшeниe нa ввoд в эксплуатацию), также пocтaвить oбъeкт нa yчeт в Pocpeecтpe и пpиcвoить eмy пoчтoвый aдpec.

После чего дольщики уведомляются o пoдгoтoвкe дoкyмeнтoв, им пepeдaют ключи и дают пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.

Чтoбы oфopмить пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимoсть, нyжнo бyдeт опять oбpaщaтьcя в Pocpeecтp и пpeдocтaвить в гocyдapcтвeнный opгaн:"Paзмep пoшлины зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти cocтaвляeт 2 000 руб.

Зaявлeниe paccматривается в тeчeниe 10 paбoчиx днeй.

Пocлe этoгo нужно придти в Pocpeecтp в нaзнaчeннyю дaтy и coтpyдник выдacт выпиcкy из EГPH, пoдтвepждaющyю вaшe пpaвo coбcтвeннocти", - уточняет Марина Шершнева.

Расчет неустойки по ДДУВ согласовании с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ за несвоевременную передачу объекта дольщику, при условии отсутствия уведомления за 60 дней и согласованных новейших сроков передачи объекта, застройщик будет должен выплатить неустойку.

"При несвоевременной сдаче квартиры неустойка исчисляется со дня, последующего за деньком, обозначенным в договоре как день передачи квартиры.

Деньком окончания периода просрочки считается дата фактической передачи жилища", - уточняет судебный юрист Тагир Гаджиэменов.

Размер неустойки рассчитывается по формуле, указанной в ч. 2 ст. 6 ФЗ "О участии в долевом строительстве":Стоимость контракта (сумма внесенных участником средств) * 2 * 1/300 ставки рефинансирования на день выполнения обязательства * Количество дней просрочкиСтавку рефинансирования можно выяснить на официальном веб-сайте Банка Рф."Допустим, объект недвижимости был приобретен за 5 000 000 руб.

со сроком сдачи 31 декабря 2023 года.

Застройщик не сумел окончить стройку, а фактическая передача объекта свершилась 1 февраля 2024 года.

В данном случае неустойка будет составлять:При всем этом согласно нововведениям 2023 года наибольший размер неустойки, которую должен выплатить застройщик при просрочке сдачи объектов строительства дольщику, сейчас ограничивается 5% от цены контракта роли в долевом строительстве.

"Для верного расчета можно применять особые калькуляторы, находящиеся в открытом доступе.

В таком случае информация о ставках рефинансирования в расчетные периоды будет автоматом проставлена в системе.

Также принципиально учитывать, что размер неустойки не быть может уменьшен контрактом.

При всем этом застройщик быть может освобожден от уплаты, ежели обоснует, что нарушение срока было соединено с уклонением дольщика от приемки объекта (подписания актов приема-передачи)", - отмечает Владислав Ким, юрист в сфере гражданского права.

Оплату неустойки можно востребовать также ежели при приемке недвижимости были выявлены недочеты, которые застройщик обязался устранить не сделал это в срок.

В данном случае сумма рассчитывается по формуле, указанной в ч. 8 ст. 7 ФЗ "О участии в долевом строительстве":Стоимость расходов на устранение недочетов * 1% * Количество дней просрочки"К примеру: размер нужных расходов 300 000 руб.

, количество дней просрочки неисполнения в устранении – 30, размер неустойки с учетом таковых событий составит: 350 000 руб.

х 1% х 30 = 105 000 руб.

Взыскать может быть как до суда (в рамках переговоров) в претензионном порядке, так и уже в судебном разбирательстве", - говорит Владислав Ким.

Как проверить застройщикаПеред внесением денег застройщику рекомендуется без помощи других проверить контрагента.

По ИНН и наименованию компании можно узнать, находится ли застройщик на веб-сайте ФНС, участвовал ли в судебных тяжбах, не является ли нулем, информацию о долгах покажет База данных исполнительных производств.

"Не будет излишним поискать информацию о застройщике, его директоре, учредителях и бенефициарах в вебе.

Надежная по формальным признакам компания может начать накапливать долги и вызывать недовольство людей задержками строительства, о чем можно отыскать надлежащие отзывы и комменты на профильных веб-сайтах.

Когда благосостояние застройщика не вызывает беспокойства, можно перейти ко второму шагу: проверить дом, в каком планируется приобретение недвижимости.

На нынешний день сформировано множество порталов, объединяющих сведения о застройщиках и реализуемых ими проектах", - ведает Илья Комиссаров, старший партнер юридической компании VILEX GROUP.

На веб-сайте "Единой информационной системы жилищного строительства", курируемом Минстроем Рф, можно отыскать информацию о застройщике и определенном проекте: данные компании, сведения о руководителе и бенефициарах, проектные декларации, разрешительную и проектную документации, отчетность, проверить ход строительства и сроки сдачи отдельных шагов.

Есть и остальные идентичные по функционалу порталы, к примеру, "Единый реестр застройщиков", курируемый Государственным объединением застройщиков жилища.

Отсутствие застройщика либо объекта на таковых веб-сайтах обязано заставить задуматься покупателя.

"На веб-сайте Одного реестра застройщикам присваивается рейтинг от 0,5 до 5 баллов на базе анализа сроков сдачи завершенных объектов.

Чем выше рейтинговое значение, тем меньше возможность переноса даты ввода дома в эксплуатацию.

Будет нелишним поглядеть наличие инфы в разделе "Сведения о публикации сообщений" в журнальчике ”Вестник гос регистрации”.

Отметка о наличии сведений может говорить о том, что застройщик планирует либо может уже находится в процессе ликвидации либо банкротства.

Также необходимо направить внимание на код ОКВЭД, чтоб выяснить, вправду ли застройщик занимается строительством", - разъясняет Иван Липилин, генеральный директор юридической компании LPN Group.

"Перед покупкой недвижимости следует провести мониторинг цен на идентичные объекты в регионе – сильно заниженная стоимость прямо показывает на наличие рисков в таковой покупке.

В критериях рыночного ценообразования объекты, выпадающие из медианной цены, традиционно имеют недочеты.

Занижение стоимости также может говорить о нехорошем финансовом положении застройщика, который пробует в недлинные сроки реализовать свои активы", - говорит Илья Комиссаров.

Трудности, которые могут появиться при ДДУПрежде чем стать дольщиком и подписать контракт роли в долевом строительстве, нужно взвесить все опасности, которые могут появиться.

ПереуступкаРеализовать свои права по договору долевого роли до завершения строительства можно, подписав контракт уступки прав требований по нему.

Уступка допускается:"Контракт уступки нуждается в гос регистрации.

Но ежели уступке подлежит только право требования неустойки, штрафа (пени), регистрировать документ не нужно.

После состоявшейся уступки нужно уведомить застройщика о этом, направив ему копию", - разъясняет Андрей Лихачев.

Банкротство застройщикаПроцедура банкротства застройщика предусмотрена федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

"Банкротство застройщиков – отдельная категория споров.

Есть специфичность, отличающая такие дела от обыденного банкротства юрлиц.

Но поначалу трибунал должен вынести определение о применении правил параграфа 7ФЗ №127 "О несостоятельности (банкротстве)".

По другому компания будет считаться обыденным должником, а не застройщиком-должником.

Означает, не будут использованы меры, направленные на защиту прав граждан-участников строительства.

В судебной практике довольно случаев, когда суды отказывали в признании за должником статуса застройщика.

Основание – компания не завлекала деньги без помощи других, а меж ней и участниками строительства отсутствуют прямые договорные связи", - ведает Мушех Геворкян, управляющий партнер адвокатского бюро "Геворкян и партнёры".

О том, что в отношении застройщика введена процедура банкротства, участники долевого строительства могут без помощи других выяснить из открытых источников, к числу которых относят газету "Коммерсантъ" и официальный веб-сайт Одного федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Обязанность по уведомлению дольщиков о начавшемся банкротстве лежит на конкурсном управляющем.

После того как дольщик вызнал о банкротстве собственного застройщика, он вправе обратиться за помощью в последующие инстанции:"Он осуществляет функции по формированию компенсационного фонда за счет неотклонимых взносов застройщиков, выплате возмещения дольщикам и финансированию мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов.

Чтоб получить выплату, нужно обратиться в фонд с заявлением.

Подробная информация о дате начала приема заявлений людей о выплате возмещения, месте, времени, форме и порядке приема заявлений обязана располагаться на официальном веб-сайте фонда.

Ежели у дольщика имеется требование о передаче жилого помещения, то размер выплаты ему равен рыночной стоимости такового жилого помещения, но более цены, уплаченной по договору с застройщиком", - разъясняет Роман Чернышов, старший юрист юридической компании ЮКО.

Но гражданин утрачивает право на возмещение в случае, ежели им уже получена выплата, произведенная страховой организацией.

Застройщик вправе застраховать свою ответственность на вариант неисполнения им обязательств.

Ежели дольщику известна организация, застраховавшая ответственность застройщика, то он вправе обратиться конкретно к ней за получением выплаты.

Основанием для воплощения страховой выплаты является представление участником строительства решения суда о признании застройщика нулем и выписки из реестра требований кредиторов либо реестра требований участников строительства.

"Конкурсный управляющий утверждается трибуналом и управляет деятельностью должника.

Он должен без помощи других на основании сведений из единой информационной системы жилищного строительства включить требования дольщиков в реестр.

После чего он уведомляет дольщиков о осуществленных мероприятиях", - говорит Роман Чернышов.

"При банкротстве застройщика участники долевого строительства могут заявлять не только лишь валютные требования, то и требования о передаче жилых, также нежилых помещений (площадью до 7 кв. м). И машиномест в строящихся многоквартирных домах и домах блокированной стройки", - уточняет Мушех Геворкян.

Нарушение сроковЕсли застройщик сдает дом и передает дольщику позднее указанного в ДДУ срока, то у участника есть право взыскать неустойку за каждый день просрочки, востребовать возмещения убытков (к примеру, за съём жилища), компенсацию морального вреда и 50% от штрафа за неудовлетворение требований участника в досудебном порядке.

"В случае нарушения предусмотренного контрактом срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Русской Федерации, работающей на день выполнения обязательства, от цены контракта за каждый день просрочки.

Ежели участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная истинной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере", - говорит Србуи Иващенко.

Конфигурации в 2024 годуСогласно Постановлению Правительства РФ от 29 декабря 2023 г. №2380 сообщение о завершении строительства либо предложение о переносе срока сдачи объекта застройщик может навести дольщику по электронной почте.

Ежели обнаружатся значительные недочеты, дольщик и застройщик должны составить особый акт осмотра объекта перед подписанием передаточного акта.

Ежели недочеты несущественные, то застройщик должен устранить их в течение 60 дней безвозмездно.

Ежели требования не выполнены, дольщик имеет право обратиться в трибунал.

При всем этом ежели дольщик не предоставил застройщику доступ в помещение для устранения недочетов, то он не может требовать компенсации либо уменьшения цены контракта роли в долевом строительстве.

Также ежели дольщик уклоняется от приема объекта, застройщик вправе составить односторонний акт приёма-передачи через один месяц опосля даты окончания срока передачи.