Два крайних месяца весны в Рф ознаменовались потрясающим спадом продаж новостроек, при этом ежели в апреле это было ожидаемо, то на май почти все предсказывали восстановление реализованного спроса, которого в итоге не случилось. Но участники рынка поведали Недвижимость, что лицезреют восстановление спроса, который отразится в официальной статистике к концу лета, но с оговоркой, что к докризисным значениям он не возвратится.
Весенний провалВ самом начале режима самоизоляции участники рынка жилищного строительства ложили огромные надежды на май.
Тогда предполагалось, что ограничения продлятся лишь до 30 апреля, так что от конца весны ожидался всплеск отложенного спроса и регистраций сделок, договоренности по которым были достигнуты ранее.
Не считая того, надежды возлагались и на онлайн-регистрацию сделок.
Но, по данным Росреестра, в мае реализации новостроек упали на 53,6% к маю прошедшего года: по всей стране было записанно всего 35,5 тыщи договоров долевого роли (ДДУ).
Столичный рынок новостроек в мае просел в 2,5 раза относительно прошлогоднего показателя – было записанно 3,093 тыщи ДДУ.
Таковым образом, ожидаемого всплеска продаж не вышло.
Не случилось и предсказуемой некими профессионалами адаптации покупателей к онлайн-продажам: рынок просел не только лишь относительно прошлогодних характеристик, но уступил 20% и продажам в апреле текущего года.
Крадущийся кризис, затаившийся спросБольшинство игроков рынка, опрошенных Недвижимость, лицезреют в двухмесячном спаде продаж делему, но не катастрофу, потому что, по их словам, настоящий спрос на рынке есть, просто из-за сложностей с регистрационными действиями его пока не удается зафиксировать официально.
Посткоронавирусную волну спроса необходимо ждать быстрее в июле, а в статистике мы ее увидим лишь к концу лета, считает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.
По ее словам, это соединено с продолжительность процедуры регистрации сделок.
При всем этом, добавляет она, спрос на рынке просел не так значительно, как это было в прошлые кризисы.
"Например, в мае 2015 года Росреестр зарегистрировал в Москве 1,5 тыщи ДДУ, а в мае 2016-го – 2,5 тыщи ДДУ.
Другими словами в прошедшем месяце невзирая на режим самоизоляции и острый экономический кризис сделок было все равно больше, чем в мае 2016 года, когда ситуация была стабильнее и уж точно не было никаких ограничительных мер", – подчеркивает она.
Также опрошенные специалисты сетуют на медленную работу регистрирующих органов.
"По данным наших отделов продаж, к примеру, наши регистраторы до этого времени не могут подать больше 2-ух пакетов с документами в недельку!
Все другое становится в очередь", – констатирует председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ира Доброхотова.
Представители застройщиков подчеркивают, что покупатели активны и энтузиазм к приобретению новостроек у их не пропал.
"Мы закрепляем рост покупательской активности в мае в связи с возникновением ипотеки с господдержкой и развитием сервисов по дистанционному получению кредита у больших банков", - отмечает коммерческий директор "А101" Анна Боим.
В мае относительно апреля сократилось лишь количество зарегистрированных сделок.
Практически динамика была положительной, соглашается генеральный директор УК "Развитие" Игорь Козельцев.
Но, по данным ЦИАН, наличие спроса еще не значит возвращение докризисного уровня.
"По итогам года мы прогнозируем понижение числа сделок в сопоставлении с прошлогодними значениями приблизительно на 20%. Будет нужно еще не один месяц, чтоб возвратиться к докризисным значениям по всех сферах жизни", – подчеркивает основной эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Отложенный спрос только частично компенсирует нехватку новейших покупателей, соглашается Козельцев.
"Сейчас воронка продаж работает только на 30-40% по сопоставлению с ситуацией до карантина: почти всех клиентов удерживает от покупки ситуация неопределенности.
Информационный фон неоднозначен, не исключена 2-ая волна эпидемии.
Потому даже те покупатели, которые сохранили платежеспособность, занимают выжидательную позицию", – объясняет он. Для застройщиков два месяца простоя нельзя именовать критичными.
Спрос вправду сократился в различных проектах на 30-70%, но в целом такие резкие колебания (в особенности на рынке сравнимо дорогих новостроек комфорт - и бизнес-класса) случаются достаточно нередко.
Они не приведут к краху проектов либо целых девелоперских бизнесов, резюмирует Литинецкая.
Инвесторы решаютТрадиционно недвижимость в кризисные периоды становилась объектом вложения средств людей, но в 2020 году понижение продаж подталкивало к выводу, что люди больше не доверяют этому рынку.
Но опрошенные специалисты склонны считать, что вкладывательные сделки на рынке сохранились.
Энтузиазм к недвижимости как вкладывательному активу сохраняется на высочайшем уровне, комментирует проф инвестор в недвижимость, управляющий YouTube-канала "Рентавед" Руслан Сухий.
"Новейших других инвестициям в недвижимость инструментов, в которые люди начали массово вкладывать свои скопления, не возникло.
Просто рынок недвижимости застыл.
Валютная масса находится на руках у людей, но вкладываться в покупку квартир потенциальные инвесторы не торопятся – ожидают понижения цен из-за пандемии", – рассуждает он. Люди вкладывали скопленные средства по большей части во вторичную и загородную недвижимость, отмечает управляющий брокерско-консалтинговой компании "Топ мысль" Олег Ступеньков.
Рынок пригородной недвижимости благодаря COVID-19 серьезно ожил, потому что стали очевидны все достоинства наличия подобного актива, объясняет он. Часть вкладчиков, забрав средства из банков, все таки ушли на рынок недвижимости, о чем косвенно свидетельствует понижение по итогам марта толики ипотечных сделок, так как на рынке присутствовали клиенты с "живыми" средствами, говорит Кирюхина.
В старенькых границах Москвы в первом квартале средняя толика ипотечных сделок составила 54%. В марте зафиксирован самый маленький показатель с начала 2020.
"В конечном счете, почти все ожидали, когда же можно взять льготную ипотеку.
Те клиенты, кто на момент анонсирования программы были на шаге дизайна сделки, вправду временно остановили процесс, чтоб получить ипотеку под наиболее маленький процент", – отмечает она.
Не все равны перед кризисомНесмотря на относительный оптимизм заявлений, специалисты отмечают, что застройщикам не получится пройти кризисный период без утрат и для неких утраты будут критическими.
Для начала, понижение продаж не было равномерным, отмечают они, другими словами одни проекты просели существенно больше остальных.
Не все застройщики столкнулись с обвалом спроса, наиболее того, в мае (во 2-ой месяц режима самоизоляции в Москве) 6 из 10 фаворитных по продажам застройщиков смогли нарастить объемы выручки в сопоставлении с апрелем, подсчитала Кирюхина.
Главной предпосылкой, непременно, стал пуск программы льготного кредитования.
Компания "Донстрой", занимающая вторую строчку по выручке в мае 2020 года, за прошедший месяц прирастила реализации на 34%. Положительную динамику по выручке в 4 раза показал "Идеал", в большей степени за счет удачных продаж в ЖК "Крылья" и "Серебряный фонтан".
"Кортрос" прирастил выручку в мае на 40%, Lexion Development – в 21 раз, что разъясняется массовой регистрацией сделок, подписанных еще в прошлые месяцы, в ЛСР – на 12%, "Гранель" – втрое.
Сразу с сиим ПИК, фаворит продаж, понизил выручку на 21%. "Инград" – на 25%, MR Group – на 63%."Другими словами в режиме самоизоляции не все девелоперы столкнулись с падением выручки, что очень положительный тренд", – подчеркивает Кирюхина.
Правда, падение выручки не равно падению спроса, уточняет Доброхотова.
В апреле и мае, по данным bnMAP.
pro, больший спрос собрали проекты ПИК, "Инград", "Левел Груп" и MR Group.
Но 36% продаж обеспечили девелоперы, не входящие в топ-10, подчеркивает она.
Таковой разброс специалисты обосновали по-разному.
Боим связала его с востребованностью локации, Литинецкая – с ликвидностью самого проекта, Доброхотова – с вкладывательной привлекательностью объектов.
Партия смертниковВ зоне наибольшего риска в сложившейся ситуации оказываются проекты, работающие по старенькым правилам, другими словами без вербования проектного финансирования, молвят специалисты.
В реальный момент в Москве по 40% разрешениям на стройку предусмотрены реализации через эскроу-счета, другие – разрешают строить без их. Проще всего пережить двухмесячное падение спроса удалось девелоперам, имеющим проектное финансирование, продающим через эскроу-счета, рассуждает Кирюхина.
Также относительно расслабленно себя ощущают застройщики, которые пока не перебежали на реализации через эскроу-счета, но имеют проектное финансирование.
Но обычным условием от банка стают постоянные реализации, по другому кредитор имеет право повысить ставку для девелопера, отмечает она.
"Ужаснее всего ситуация с маленькими застройщиками, не имеющими банковского финансирования, строящими на средства от продаж.
Двухмесячный провал по сделкам потенциально ведет к риску заморозки проекта.
Вообщем, спасательным кругом становится льготная ипотека под маленький процент.
Потому массовых банкротств застройщиков ожидать не стоит", – предсказывает Кирюхина.
Но с данной позицией не согласен публичный омбудсмен по строительству Дмитрий Котровский.
По его словам, ежели для столичных проектов за счет высочайшей маржинальности два месяца без поступления средств можно пережить, то для региональных застройщиков такие утраты критичны.
"Ежели вы впрямую привлекаете средства дольщиков, и два месяца у вас нет валютного потока, при этом в период, когда должны вестись активные строй работы.
Ежели клиент не несет для вас средства, вы не имеете способности рассчитываться с подрядными организациями.
Возникает кассовый разрыв", – констатирует он. В регионах стоит ожидать огромных заморочек, соглашается генеральный директор Key Capital Сергей Камлюк.
Он припоминает о тренде прошедшего года, когда региональные застройщики массово стали приходить с проектами в Москву и остальные большие городка.
"Это говорит о том, что они не верят в собственный рынок и свои проекты", – делает вывод Камлюк.
За период самоизоляции размер заключенных ДДУ по стране снизился на 55-60%, что эквивалентно понижению продаж русских девелоперов, работающих по старенькой схеме, суммарно на 110-115 млрд рублей, подсчитал гендиректор РАСК, эксперт тематической площадки "Жилище и городская среда ОНФ" Николай Алексеенко.
"Практически это аналог кассового разрыва, и понятно, что не все девелоперы сумеют пройти этот стресс-тест.
Но волну банкротств мы прогнозируем на осень этого года.
Процесс банкротства застройщиков хотя и ускорился с возникновением Фонда защиты дольщиков, но все равно обязано пройти несколько месяцев с начала возникновения первых заморочек до итогового признания нулем", – рассуждает он. Пока стройку не внесено в список более пострадавших отраслей, а означает – на него не распространяется мораторий на банкротства, добавляет Алексеенко.
Ежели же в последнее время будет принято решение о включении, то это, отмечает он, непременно окажет влияние на динамику банкротств, перенесет часть из их на октябрь, потому что мораторий вводится до 6 октября.
Кредит во спасениеКомпании, строящие с привлечением проектного финансирования, специалисты сочли наименее пострадавшими, хотя и с оговоркой, что из-за медленного наполнения эскроу-счетов почти всем придется пересчитать экономику проекта.
Понижение темпов продаж нарушает почти все планы, не дозволяет равномерно снижать ставку проектного финансирования.
Это довольно значимый момент – по статистике, каждые 10% роста размеров денег на эскроу-счетах приводят к понижению ставки проектного финансирования на 0,5-0,7 процентного пт, говорит Алексеенко.
Таковым образом, застройщики имеют средства для того, чтоб достроить объекты, но при всем этом могут столкнуться с суровыми неуввязками по погашению кредитов, подчеркивает он. Но специалисты склонны считать, что банки будут проявлять лояльность к застройщикам.
"На практике застройщики всячески оттягивают банкротство и сам банк заинтересован сначала конкурсного производства только в случае полной безнадежности строительного объекта, ежели так не удается привлечь соинвесторов", – отмечает аналитик "Фридом финанс" Евгений Миронюк.
Взятие на баланс непрофильных активов в виде незавершенных объектов строительства очень плохо сказывается на балансе средних и маленьких банков.
Почти всегда кредитные организации пробуют всеми методами избавиться от схожих активов низкого свойства, считает он. Банкротство застройщиков – это возникновение новейшей волны обманутых дольщиков, а это соц напряженность, которая никому на данный момент не нужна, рассуждает Камлюк.
Банкам, по его словам, также не необходимы непрофильные активы, потому они, возможно, будут проявлять к застройщикам наивысшую лояльность.
"Большие и средние компании, возможно, постараются поддержать и со стороны властей, и со стороны банков.
А вот маленькие компании, я думаю, поддерживать не будут", – подчеркивает он.