Ежели в понравившейся новостройке закончились квартиры от застройщика, покупатели обращаются на "вторичный рынок первички" – другими словами получают их у остальных дольщиков методом переуступки права по договорам долевого роли. Специалисты поведали веб-сайту " Недвижимость", как оформлять такие сделки, чтоб они прошли с минимальными рисками и наибольшей выгодой для покупателя.
Что такое переуступка по ДДУ?
Основная изюминка самого ДДУ состоит в том, что по этому договору вы совсем не покупаете квартиру, другими словами не получаете права принадлежности.
По нему вы получаете право требования, которое, при желании, можно передать другому человеку, тогда и застройщик должен будет уже ему выстроить и передать жилище.
Соответственно, по договору уступки прав по ДДУ владелец этих прав, другими словами дольщик (цедент), заключивший ДДУ с застройщиком, уступает свои права до подписания акта приемки объекта долевого строительства, разъясняет юрист, соучредитель ЦМКА "На Тверской", спец в области гражданского права Наталья Карагодина.
Переуступка по ДДУ оплачивается строго опосля гос регистрации, ежели торговцем и покупателем по нему являются юридические лица.
За несоблюдение данного порядка указанное юридическое лицо несет ответственность.
В отношениях меж физическими лицами такового требования не установлено, добавляет председатель АА МГКА "Власова и партнеры" Ольга Власова.
Есть ситуации, когда уступка по ДДУ в законном порядке невозможна, они наступают с момента получения застройщиком официального разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, добавляет обладатель юридического бюро "Сделки с недвижимостью" Альфия Митрошина.
С этого момента застройщик больше не может продавать объекты по ДДУ и контракт уступки не быть может зарегистрирован.
Потому застройщики дают новеньким покупателям приобрести объект в доме-новостройке на основании подготовительного контракта, по которому предполагается произведение полного расчета в течении пары дней опосля заключения такового контракта, но контракт купли-продажи (основной) уже оформленного в собственность объекта происходит тогда, когда застройщик оформит право принадлежности на себя, объясняет она.
Тайная стоимость договораОдна из особенностей уступки по ДДУ заключается в том, что полную стоимость этого контракта далековато не постоянно указывают в нем, хотя это рискованно для покупателя не постоянно законно, поведали специалисты.
Вправду существует таковая практика, когда торговцы дают покупателю минимизировать свое налоговое бремя.
Но на данный момент установилась таковая тенденция, что почти все покупатели не готовы рисковать, ведь по договору уступки, обычно, нет никаких доп гарантий.
Люди не готовы отдавать средства просто так, отмечает директор кабинета продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Но практика указания полной цены все еще не стала повсеместной, отмечают остальные специалисты.
Основной плюс приобретения квартиры через уступку права требования – это возможность приобрести объект недвижимости дешевле, чем у застройщика.
Основными торговцами таковых объектов являются или люди, оказавшиеся в сложных обстоятельствах, или инвесторы, купившие объект на ранешней стадии строительства с целью заработка, разъясняет управляющий фонда коллективных инвестиций "Рентавед" Руслан Сухий.
"Стоимость продаваемой по переуступке квартиры постоянно выше той, которую 1-ый собственник заплатил строительной компании.
Чтоб торговец не платил налог – 13% от различия меж стоимостью покупки и реализации – в договоре цессии обычно указывается сумма квартиры эквивалентная ее начальной стоимости по ДДУ.
Остальная часть передается покупателю сходу в полном объеме и без регистрации", – продолжает он. Это можно сделать, передав средства лично либо при помощи банковской ячейки.
Сумму доплаты можно зафиксировать распиской либо замаскировать в доп соглашении к договору, которое региться в Росреестре не будет, подчеркивает Сухий.
Также разница в стоимости может оформляться за счет разных договоров на оказание каких-то услуг: юридических, агентских и т. д., добавляет Власова.
При таковой схеме у новейшего дольщика возникает риск, комментирует Карагодина.
Ведь в случае, ежели застройщик не исполнит свои обязательства и будет принято решение возвращать дольщикам уплаченные средства, он сумеет получить лишь ту сумму, которая указана в договоре – традиционно она равна стоимости изначального ДДУ.
Разница же будет утеряна безвозвратно.
Застройщик, согласуй!
Очередной непростой момент, связанный с переуступкой по ДДУ – это вопросец согласования застройщиком смены дольщика.
На рынке нет конкретного представления, как это оправдано и законно, также есть сомнения на предмет того, может ли застройщик брать за это плату.
Согласие застройщика на проведение сделки при помощи механизма уступки права требования – это отдельная любознательная история, ведает Сухий.
По законодательству застройщик не может запретить передачу прав на недвижимость, не может навязать и тем паче прописать в договоре, что за переуступку придется заплатить.
"Но на практике такую сделку можно провести лишь с согласия застройщика и за доп плату, при этом немаленькую – в Москве это 100-150 тыщ рублей", - сетует он. Обычно, застройщик в ДДУ чрезвычайно хитро прописывает, что уступку прав можно провести лишь с его письменного разрешения.
Дальше, когда собственник приходит, чтоб получить разрешение на переуступку, ему молвят – пожалуйста, лишь для этого будет нужно определенный пакет документов и за их подготовку нужно заплатить вот такую сумму.
Без данных документов сделку они не проведут.
А ежели не желаете платить, то ожидайте пока дом достроят, вступайте в право принадлежности, а позже, пожалуйста, продавайте, ведает Сухий.
Сами же застройщики считают, что уступка прав требования обязана с ними согласовываться, по другому таковая сделка не пройдет.
В большей степени это соединено с тем, что застройщики сами подают документы на регистрацию, комментирует практику директор по продажам "Альфа Фаберже" Алексей Тюлькин.
Согласие застройщика требуется, соглашается директор по продажам ГК "Инград" Константин Тюленев.
"В неких вариантах застройщики даже берут плату за смену дольщика.
В ГК "Инград" такового нет.
Застройщик, который берет средства за смену собственника либо любые остальные другие ванты, это компания, которая не может гарантировать вкладывательную привлекательность", – подчеркивает он. При всем этом есть случаи, когда согласие застройщика нужно, при этом на законных основаниях: ежели изначальный ДДУ не был оплачен в полном объеме, припоминает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов.
Законодатель предугадал, что уступка прав по ДДУ возможна лишь опосля уплаты начальным дольщиком цены контракта или сразу с переводом долга на новейшего участника долевого строительства, объясняет он. "Закон подразумевает, что не обязано быть таковой ситуации, когда новейший дольщик не в курсе, оплачен ли контракт и что с него могут взять средства два раза.
Другими словами поначалу средства получит тот, кто ему передал право, а позже к нему придет застройщик и произнесет, дескать, не желаете ли вы оплатить стоимость квартиры, так как она предшествующим дольщиком не была уплачена.
Чтоб такового риска избежать, нужно, естественно, все документы запрашивать у застройщика", – отмечает Данилов.
Рекомендацию тут можно отдать последующую: просить или свежайший акт сверки меж прежним дольщиком (торговцем права) и застройщиком, или вступать в самостоятельную переписку с застройщиком, чтоб за подписью и печатью получить соответствующую бумагу о том, что прежний дольщик никаких задолженностей перед застройщиком не имеет, говорит он. Опасности и мошенникиНаиболее популярное мировоззрение на рынке звучит так: новостройка, купленная по ДДУ, в особенности с внедрением эскроу-счета – это самая безопасная форма сделки, так что и переуступка ДДУ ничем не ужаснее.
Но и тут возможны рискованные ситуации и недобросовестные участники сделок, объяснили специалисты.
Самой всераспространенной схемой мошенников с переуступками является попытка уверить будущего покупателя, что переход прав не надо регистрировать.
В таком случае могут переуступить несуществующие права, предупреждает управляющий центра инвестиций "Переуступки.
РФ" Роман Корякин.
Также недобросовестные торговцы могут предложить переуступку по ДДУ, который еще не оплачен.
Для этого мошенники подделывают документы – акт сверки, платежное поручение, продолжает он. Трудности возможны тогда и, когда расчеты по ДДУ были произведены юрлицами взаимозачетом, а документов о выполнении работ нет.
Но в таковых вариантах почаще идет речь не о мошенничестве, а о ошибочно оформленных документах по взаимозачету, добавляет Корякин.
Чрезвычайно пристально нужно отнестись к начальным условиям покупки жилища по ДДУ, добавляет Сухий.
Необходимо выяснить, нет ли там обременений.
"К примеру, нельзя продавать квартиры, обретенные при помощи материнского капитала.
Такие сделки следует согласовывать с органами опеки, но почти все торговцы новостроек о этом не знают.
Опека, в свою очередь, может посчитать продажу нарушением прав малыша, потому что внедрение маткапитала подразумевает выделение ему толики в квартире.
А ежели сделку не согласовать и ее зарегистрируют, что время от времени случается, органы опеки могут ее оспорить в судебном порядке", – предупреждает он. Также нужно проверить конкретно самого торговца, советует председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ира Доброхотова.
Ежели это физическое лицо, необходимо убедиться, не является ли оно нулем либо фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов, действителен ли паспорт торговца.
"Это можно проверить на веб-сайтах: городского суда, федеральной службы судебных приставов, одного федерального реестра сведений о банкротстве, главенствующего управления по вопросцам передвижения МВД Рф", – рекомендует она.
Необходимо также учесть, что до передачи прав требований предшествующий дольщик мог заключить доп соглашение к договору с застройщиком, к примеру, о продлении сроков сдачи объекта, предупреждает Власова.
В силу тех же норм, так как новенькому дольщику перебегают права и обязанности начального кредитора дольщика, это доп соглашение сохранит силу.
Это может отдать повод для оспаривания контракта цессии, но не изменит установленных соглашением отношений с застройщиком, подчеркивает она.
Уроки безопасной переуступкиПеред совершением сделки нужно уделить внимание проверке реальности самих прав требований, проверке застройщика, также контрагента, советует эксперт по недвижимости агентства Homeapp Константин Бушуев.
Вначале следует заказать выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах роли в долевом строительстве.
Для этого необходимо знать кадастровый номер земляного участка, на котором возводится жилой комплекс либо дом, он непременно указывается в ДДУ.
"Получив этот документ, вы можете сверить сведения, указанные в договоре, в том числе: реквизиты контракта, дату регистрации, сведения о самом объекте (квартире), участнике контракта, сведения о залоге прав требования.
Не считая того, в данном документе содержатся сведения и о ранее заключенных соглашениях о уступке прав требований", - перечисляет Бушуев.
Также необходимо проверить документы, подтверждающие расчеты с застройщиком: платежные поручения, справку о оплате от застройщика либо справку из банка о наличии средств на эскроу-счете, продолжает он. Более принципиальным является проверка цедента (торговца).
К примеру, в случае, ежели торговцем является юридическое лицо, необходимо направить внимание на то: каким образом производилась оплата, к примеру, зачетом прав требования к застройщику; ведется ли и велась ли настоящая хозяйственная деятельность; не владеет ли такое юридическое лицо признаками неплатежеспособности (банкротства), не отвечает ли сделка признакам большой сделки для данного юридического лица, также ряд других событий, инструктирует Бушуев.
Ежели торговцем является физическое лицо, то существенных различий от сделки по продаже на вторичном рынке жилища при проверке не имеется.
Особенное внимание следует уделить опыту реализации предшествующих проектов, были ли ранее факты нарушения сроков сдачи жилых комплексов, добавляет эксперт.
Также контракт уступки права требования быть может оспорен в рамках внедрения домашнего законодательства супругом (женой) начального кредитора (цедента), отмечает Власова.
Так как указанный контракт ориентирован на отчуждение оплаченных начальным покупателем имущественных прав, то предполагается, что данные права до отчуждения принадлежали также супругу цедента, который должен выдать согласие на их отчуждение третьему лицу, так что факт нахождения в браке и наличие согласия жена у предшествующего дольщика тоже нужно проверить, рекомендует она.
В целом же переуступка ДДУ – это точно таковая же сделка, как и купля-продажа, потому и опасности тут полностью те же: это невменяемость сторон и продажа несуществующего объекта.
Проверяется это традиционными методами через заказ справок/выписок из контролирующих органов и средством проверки правообладателя, заключает Дымова.