Финансово накладная ипотека и общественная "стрессовость" на рынке привели к тому, что цены на вторичное жилище в Москве с конца февраля в первый раз за 5 лет прошли вниз. На фоне всей данной неопределенности торговцы, которые желают очень быстро и выгодно реализовать свою квартиру, должны чрезвычайно взвешенно подступать к стоимости, которую требуют за нее.
Веб-сайт " Недвижимость" решил расспросить риелторов и оценщиков, как в сегодняшних реалиях не продешевить, да и не задрать неадекватно стоимость, чтоб заключить удачную сделку.
Реалии рынкаРынок вторичной недвижимости в Москве и Столичной области на данный момент непростой.
И из-за заморочек с ипотекой он по большей части перевоплотился в рынок покупателя, а не торговца, констатируют риелторы и оценщики.
"Говорить о том, что покупателей нет вообщем, я бы не стала.
Клиентов с наличными средствами довольно, и конкретно они сейчас определяют стоимость на объект.
Далее или торговец готов смириться с предложенной суммой, или продолжает ожидать", – обрисовывает сложившуюся на рынке ситуацию управляющий директор сети кабинетов агентства недвижимости "Миэль" Ира Пешич.
По наблюдениям риелторов и оценщиков, цены на вторичное жилище с конца февраля начали чрезвычайно медлительно, но все таки понижаться.
Так, за май средняя стоимость квадратного метра столичной "вторички" сократилась на 0,1%. И на данный момент чек однокомнатной квартиры в столице, по данным"Миэль", составляет 11 миллионов рублей, двухкомнатной – 15,1 миллиона рублей, а трехкомнатной – 20,9 миллиона рублей.
"Но, вероятнее всего, просадка цены будет только временным явлением.
Уже на данный момент ипотечные ставки начали понижаться, спрос восстанавливается, и это вновь начнет разогревать цены.
Так что это сигнал для будущих покупателей – успеть приобрести квартиру до полного восстановления спроса с наибольшим дисконтом", – констатирует эксперт по недвижимости федеральной компании"Этажи" в Москве Денис Спирин.
Анализируй этоВ новейших реалиях торговцам нередко чрезвычайно трудно разобраться в ситуации и осознать, какую же стоимость необходимо просить за свою квартиру, чтоб с одной стороны, не продешевить, а, с иной – не задирать ее очень сильно, чтоб не ожидать покупателя годами.
Традиционно, задумываясь о продаже квартиры, потенциальные торговцы сначала лезут на порталы объявлений и начинают глядеть, за которую стоимость выставлено аналогичное жилище в их доме.
Без сомнения, такие данные могут послужить неким ориентиром, но все таки не стоит неоспоримо верить ценам в объявлениях.
Ведь не понятно, продал ли давший его человек свою квартиру по заявленной стоимости, и сколько времени у него это заняло.
Ну и вообщем, быть может через какое-то время он просто снял объявление и передумал продавать квартиру, так как так не отыскал покупателя.
"Выставляя недвижимость на продажу, собственники почти всегда переоценивают ее. Они глядят на объявления в открытых базах данных и молвят: "Схожая квартира стоит столько, и я столько же хочу…
".
Можно желать, но при всем этом не знать, что принятый за эталон объект висит в базе уже около года и по нему – ни 1-го звонка", – говорит директор управления вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Михаил Куликов.
В конечном итоге такое долгое ожидание чревато тем, что, когда торговец все таки "созреет" до готовности к компромиссам, стоимость жилища по факту сделки может оказаться на 20-25% ниже, чем та, на которую он сначало рассчитывал.
"Анализируя идентичные объявления, необходимо оценить, сколько подобных вантов выставленных на продажу квартир стоят дешевле не задирать стоимость – по другому объект не будет попадать в подборки будущих покупателей просто поэтому, что он на 50-100 тыщ дороже их ценовых ожиданий", – рекомендует Спирин.
Доверяй, но проверяйЧтобы не потеряться в объявлениях, стоит обратиться к экспертам – риелторам либо оценщикам, которые разбираются в аспектах и могут правильно найти стоимость квартиры, за какую ее можно будет реально реализовать.
Хотя не стоит забывать и о том, что риелтор тоже заинтересован в том, чтоб сделка прошла побыстрее, и он получил свое вознаграждение.
Потому ему не любопытно находить покупателя на квартиру в течение долгого срока – вероятнее всего, он будет убеждать собственника не выставлять завышенную стоимость даже в этом случае, ежели тот никуда не спешит и готов подождать.
Так что в данном деле, прислушиваясь к специалисту, не постоянно необходимо поступаться своими интересами.
Да и адекватность необходимо тоже сохранять – ежели вы поставили стоимость в 2 раза выше, чем в подобных объявлениях, и для вас никто не звонит, то, наверняка, вы все таки делаете что-то не то, и стоит пересмотреть стратегию.
"По задранным ценам на данный момент можно даже не выставляться.
Естественно, можно долго грезить о том, что когда-нибудь придет тот единственный человек, которому нужна квартира конкретно в этом доме, на этом этаже, и он будет готов заплатить за нее любые средства.
Но это быстрее из области фантазий.
На данный момент переоцененные квартиры – это непродаваемые объекты, при этом в всех секторах", – говорит Пешич.
И уж тем паче необходимо быть готовым очень подвинуться по стоимости и прислушиваться к риелтору в этом случае, ежели сроки поджимают, и есть задачка реализовать скорее.
В данном случае следует отыскать похожие объекты и поставить стоимость ниже всех – хотя бы на 10%."Когда покупателей меньше, чем выставленных объектов, они чрезвычайно избирательны и будут находить того торговца, которому срочно необходимы средства", – предупреждает Пешич.
Да и играться сильно против рынка тоже не стоит.
Ежели установить стоимость в 2 раза меньше, это вызовет закономерный вопросец: "Почему так дешево?
Наверняка, с квартирой что-то нет так!
" – и отпугнет будущего покупателя.
Главные козыриСоставляя объявление о продаже, в нем необходимо направить внимание на все главные плюсы собственной квартиры – на то, что выделяет ее посреди остальных и дозволит установить наиболее высшую стоимость.
"Невзирая на типовые планировки, любая квартира имеет свои неповторимые индивидуальности, и они могут проявляться совершенно в мелких деталях: от видовых черт до свойства отделки и сложностей дизайна перехода прав принадлежности", – уделяет свое внимание Спирин.
На стоимость влияет неограниченное количество причин – от локации до года постройки дома.
К примеру, квартиры у метро либо МЦК могут стоить на 15-20% дороже подобных лотов, но находящихся в отдалении от станций.
В объявлении стоит также указывать все самые выигрышные стороны квартиры – ее близость от метро либо станции МЦК/МЦД, комфортное месторасположение, парк по соседству, наличие вблизи поликлиник и детских садов.
Все это добавит ей в стоимости.
Чрезвычайно принципиальным фактором влияния на стоимость, по наблюдениям риелторов, на данный момент вновь становится "столичная прописка" – и при иных равных на данный момент покупатели предпочтут сравнимо драгоценную квартиру в столице, чем наиболее дешевенький аналог в Подмосковье.
"Вот совершенно свежайший пример: человек продал квартиру в Иркутске и переезжает в Москву.
Он определяет свои пожелания так: есть определенный бюджет, все равно какой район, дом, этаж, количество комнат, основное – получить московскую прописку", – приводит обычный в ближайшее время вариант из практики Пешич.
Но в целом характеристики самой квартиры, естественно, по-прежнему чрезвычайно важны (сколько в ней комнат, общественная площадь, на каком она находится этаже), есть ли в доме лифт.
Также принципиальным нюансом является и сложность возможной сделки – сколько собственников у квартиры, будет это кандидатура либо вольная продажа, с какой целью собственник реализует жилище (к примеру, он желает побыстрее сбыть с рук квартиру и уехать за границу), поведали оценщики Столичной службы недвижимости.
А вот ремонт не постоянно добавляет стоимости квартире, так как вкусы у всех различные и в большинстве собственном люди все таки получают "квадратные метры", а не картину.
"Ремонт актуален, ежели он подсвечивает мощные стороны объекта, зрительно наращивает площадь, добавляет функциональности.
И в большей степени он влияет на скорость реализации таковой квартиры и ее конкурентоспособность при большом выборе подобных вантов", – уделяет свое внимание Спирин.
Хотя, без сомнения, солидное состояние квартиры увеличивает ее ликвидность.
Почти все покупатели на данный момент просто не имеют времени и средств на то, чтоб опосля приобретения квартиры к тому же чинить ее. Рассказывая о ремонте возможным покупателям, стоит не попросту уделять свое внимание на то, как все прекрасно, но упирать на технологичность – к примеру, в квартире стоят самые новейшие электросчетчики, которые посодействуют уменьшить счета на электричество, либо отменно переделаны все трубы – так что не стоит бояться протечек на долгие и длительные годы.
Правила общенияДля того чтоб выгодно реализовать квартиру, необходимо очень доброжелательно разговаривать с покупателями, терпеливо отвечать на все вопросцы, даже самые дурные, и повсевременно уделять свое внимание на плюсы квартиры.
К примеру, говорить, что, да, она находится на 5-ом этаже пятиэтажного дома без лифта, но зато в превосходном состоянии, и окна выходят на красочный парк.
Сделать разумную скидку реальному покупателю тоже не грех.
Нередко не стоит жаться из-за 100 тыщ – ведь затянувшаяся экспозиция потом приведет к потере дохода.
Не исключено, что, когда найдется новейший клиент, рыночная стоимость квартиры уже поменяется, и придется скидывать еще больше одной сотки тыщ.
"В ситуации как на данный момент, когда спрос падает, лучше реализовать квартиру на 2% дешевле, чем через пару месяцев, но уже на 10% дешевле", – дает рекомендацию Куликов из "Инкома".
Вообщем на данный момент практически половина сделок происходит с торгом, приводит свои данные основной аналитик "Миэль" Екатерина Бережнова.
Хотя шаг торга в основном маленький и составляет порядка 1% от стоимости квартиры – в итоге конечный дисконт обычно не превосходит 5%. Наиболее значительные скидки даются только в этом случае, ежели стоимость вначале была сильно завышенной.