Люди, владеющие толиками квартиры, достаточно нередко ввязываются в конфликтные ситуации, связанные с правилами поведения, оплатой счетов либо желанием каким-то образом распорядиться собственной частью квартиры. О основных трудностях долевой принадлежности на жилище и методах их преодоления специалисты поведали читателям веб-сайта " Недвижимость".
Коммуналка преткновенияДолевая форма принадлежности не доставляет никаких заморочек ровно до того времени, пока меж обладателями сохраняются обычные дела.
Но нередко бывает, что толики принадлежат бывшим супругам, враждующим наследникам либо просто чужим людям, меж которыми появляются конфликты.
Один из более всераспространенных – оплата жилищных и коммунальных услуг.
Сущность споров сводится к последующему: кто и сколько должен платить.
Традиционно пишется заявление в управляющую компанию о выделении отдельного лицевого счета.
К этому прикладываются документы о праве принадлежности, разъясняет гендиректор агентства недвижимости "Толики.
ру" Игорь Аболемов.
Раздельно в заявлении стоит указать, к примеру, что с иными собственниками создатель заявления не ведет совместного хозяйства и они не являются родственниками.
Традиционно этого хватает.
В неких вариантах управляющая компания отказывает, тогда разделение происходит по суду.
Ежели в многоквартирном доме общим собранием собственников принято решение о прямых расчетах с поставщиками коммунальных услуг, то нужно будет навести заявление и в адресок ресурсоснабжающих организаций, уточняет ведущий юрист Intellect Дарья Скудная.
Когда посреди хозяев квартиры нет согласия о разделении лицевого счета или кто-то уклоняется от подачи заявления, то спор разрешается в судебном порядке, продолжает она.
Для этого заинтересованная сторона подает в трибунал исковое заявление о определении размера роли в оплате жилищно-коммунальных услуг согласно толикам.
При всем этом, обратившись в трибунал с исковым заявлением о разделении лицевого счета, можно также поделить задолженность по коммунальным платежам, дает подсказку юрист.
Для долевых собственников действует одно практически всепригодное правило – все, что они делают, они делают пропорционально размеру собственной толики в имуществе.
Сначала, это относится к бремени содержания имущества – каждый участник долевой принадлежности должен соразмерно собственной доле участвовать в платежах за квартиру, подчеркивает старший юрист адвокатского бюро "Шварц и Партнеры" Елизавета Фетисова.
Таковым образом, больше платит не тот, кто израсходовал больше ресурсов, а тот, чья толика в квартире больше, уточняет она.
"Невзирая на кажущуюся несправедливость такового подхода, судебная практика на этот счет устоялась (вплоть до Верховного суда РФ). Базирована она на том, что при отсутствии личных устройств учета у каждого сособственника объективно найти, в котором объеме был применен ресурс каждым отдельным лицом, фактически нереально.
Логичен и посыл о том, что чем больше имущество, тем больше расходов оно просит", – объясняет Фетисова.
Но, добавляет она, ежели собственники выдумают собственный метод учета (к примеру, расходы на воду будут считать соразмерно проведенному в ванной комнате времени), никаких препятствий для того, чтоб договориться и закрепить таковой метод в соглашении, нет.
К огорчению, собственники нередко действуют не по закону.
Например, ежели какой-то из них вообщем не живет в квартире, то не напрягает себя внесением собственной части коммунальных платежей.
В данном случае второму собственнику нередко приходится платить за все в одиночку.
Ежели собственник понес расходы на содержание жилища, то он вправе предъявить к иным собственникам требование о возврате неосновательного обогащения, в том числе в судебном порядке, дает подсказку юрист Андрей Саунин.
Наличие либо отсутствие в квартире личных устройств учета (счетчиков) не влияет на порядок разделения лицевого счета, так как приборы учета нужны для учета фактического употребления коммунального ресурса, отмечает Скудная.
Другими словами независимо от того, имеются ли в квартире счетчики, можно поделить лицевые счета, чтоб оплата начислялась раздельно каждому собственнику соразмерно его доле в праве принадлежности.
Мое либо твое?
Еще одним источником конфликтов меж долевыми собственниками становится доступ в помещение.
А именно, далековато не постоянно живущие в одной квартире люди могут договориться, какие помещения здесь чьи, а основное – какие общие.
Жилищным законодательством предвидено, что при наличии долевой принадлежности на квартиру, право использования общим имуществом, таковым как санузел, коридор либо кухня пропорционально размеру толикой в данной квартире.
Другими словами, ежели у квартиры имеются два собственника, владеющие ей в равных толиках, то и их права на места общего использования будут считаться равными.
При всем этом неприемлимо ущемление одним из сособственников прав другого методом препятствования использованию данным общими местами, подчеркивает юрист, заместитель председателя Столичной коллегии адвокатов "Центрюрсервис" Илья Прокофьев.
В случае выделения толики в натуре либо так именуемого "настоящего раздела" квартиры, места общего использования, к которым в неотклонимом порядке относятся санузел, коридор и кухня постоянно остаются в общем использовании, так как другое нарушало бы права 1-го из сособственников, продолжает он. "Практически, при выделении толики в натуре происходит "закрепление" за каждым из сособственников определенной комнаты в квартире не наиболее того", – подчеркивает Прокофьев.
Таковым образом, в жилой части квартиры долевые собственники могут обозначить, что "это мое, а это твое", но нежилые помещения, такие как кухня, коридор и санузел, остаются в общем использовании.
Также конфликты периодически появляются на почве того, кто и как пользуется помещением.
К примеру, можно ли приглашать гостей, заводить животных и т. д.. Использование общим имуществом осуществляется по соглашению сособственников, отмечает Фетисова.
Они могут ограничить доступ третьих лиц в квартиру и установить свое "время тишины".
Но нельзя говорить о том, что собственники могут "диктовать" какие-либо бытовые правила друг дружке.
Все подобные правила могут быть установлены или на добровольной взаимной базе, или по решению суда, разъясняет она.
Вправду, собственники 1-го жилого помещения вправе заключить соглашение о совместном его использовании, в которое включить все интересующие их условия, соглашается Прокофьев.
"Принципиально, чтоб данные условия были исполнимыми и настоящими, другими словами, к примеру, включать в соглашение график прихода гостей навряд ли будет целесообразным.
Все-же в таковых ситуациях не стоит прибегать к попыткам юридического закрепления правоотношений, а лучше просто договариваться", – рекомендует он. Оборот долейРазобраться в том, как можно распорядиться собственной толикой квартиры, достаточно тяжело, так как часть действий может востребовать роли остальных собственников, а часть – нет, отмечают юристы.
По закону собственники вправе свободно распоряжаться своими толиками, выполняя практически все перечисленные деяния: закладывать, завещать, продавать, дарить, толика быть может даже внесена в уставный капитал компании без согласия других сособственников, отмечает Фетисова.
Но "бес кроется в деталях".
К примеру, нельзя сдать долю в аренду, потому что в аренду сдается имущество, а не право, уточняет она.
Участник долевой принадлежности вправе по собственному усмотрению реализовать, подарить, завещать, дать в залог свою долю или распорядиться ею другим образом, но с соблюдением преимущественного права покупки участниками долевой принадлежности данной толики по стоимости, за какую она продается, добавляет юрист адвокатской конторы "Бородин и Партнеры" Наталья Корнилевская.
При всем этом торговец толики должен известить в письменной форме других участников долевой принадлежности о намерении реализовать свою долю стороннему лицу с указанием цены и остальных критерий, на которых реализует ее. Другими словами, хотя согласие остальных собственников на операцию не требуется, другими словами они не могут запретить ею распорядиться, все равно определенные деяния с их стороны неизбежны.
Следует выделить, что право преимущественной покупки применимо лишь к возмездным сделкам (купля-продажа, мена).
Потому собственник толики вправе подарить и завещать свое имущество без согласия остальных участников долевой принадлежности, продолжает Корнилевская.
А вот толика в имуществе, выделенная в натуре, по смыслу работающего законодательства является самостоятельным объектом гражданских прав (статья 252 ГК РФ), а поэтому применительно к недвижимому имуществу ставится на самостоятельный кадастровый учет, уточняет Фетисова.
В связи с сиим она обращается в таком же режиме, как и все самостоятельные объекты, без каких-то особенностей.
Но сама возможность выделить долю в натуре есть не постоянно, уточняет она.
Во-1-х, чем меньше толика, тем меньше шансов востребовать выдела толики из общего имущества, а поэтому по закону собственник маленький толики вправе лишь требовать компенсации ее стоимости.
Во-2-х, что наиболее принципиально, ежели толика является совершенно незначимой (микродолей), а участник долевой принадлежности не имеет существенного энтузиазма в использовании общим имуществом, то толика у него быть может принудительно выкуплена, подчеркивает эксперт.
В текущее время возникло понятие "микродоли", которое пока не имеет законодательного закрепления, но применяется в судебной практике, которая формируется с учетом ограничения оборота схожих толикой в праве принадлежности на недвижимое имущество, припоминает Корнилевская.
Таковым образом, чем меньше долевых собственников у квартиры, тем проще ею владеть либо распоряжаться.