Новостройки: осенний ренессансВ августе казалось, что без льготной ипотеки рынок погиб, в сентябре возникли робкие надежды на его возрождение из пепла, а в октябре все удовлетворенно выдохнули: пришло долгожданное осеннее оживление. Растущие ипотечные ставки и цены покупателей не отпугнули, локдаун только слегка поторопил.
А основным драйвером спроса специалисты окрестили ужас перед инфляцией и предстоящим ростом главный ставки.
Ежели говорить о ценах, то они растут.
По данным "Циан", в месяц стоимость квадратного метра показала в Москве прирост на 3% – до 292,1 тыщи рублей за "квадрат".
В Столичной области отмечен прирост на уровне 4%, до 147,7 тыщи рублей.
"Настолько значимый рост связан не только лишь с индексацией цен, да и вымыванием предложения – активно приобретают жилище с наименьшей стоимостью квадратного метра, чтоб уменьшить бюджет", – пояснили специалисты портала.
Но на спросе рост цен не сказался, не спугнул покупателей и локдаун.
За полтора года рынок научился жить в критериях неизменных ограничений, потому новейший локдаун не привел к паническим настроениям на рынке, отмечает эксперт "Циан.
Аналитика" Виктория Кирюхина.
"Форсируют принятие решения о покупке и подписании контракта те клиенты, которые завлекают не льготную ипотеку, а кредит на обычных рыночных критериях.
Для их ставка может стать выше уже в ноябре, потому есть смысл зафиксировать текущие цены и ставку по ипотеке, невзирая на локдаун.
Большой плюс и в том, что не произошла приостановка строй работ, и покупатели не боятся переносов сроков ввода", – добавляет она.
Вообщем, некие специалисты все таки считают, что объявление локдауна притормозило спрос.
"Покупательская активность в сопоставлении с периодом без ограничений, непременно, снизилась, также затормозилась скорость принятия решений.
Кабинеты продаж сейчас закрыты, некие девелоперы перебежали в режим онлайн, показы временно приостановлены, соответственно, и реализации свалились", – комментирует ситуацию, сложившуюся в конце октября, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Но в целом с начала осени спрос продолжает расти.
Количество зарегистрированных ДДУ в сентябре подросло во всех локациях Столичного региона (+24% к августовским показателям), это соединено и с сезонностью, и с ростом деловой активности, и с ожиданием предстоящего роста главный ставки, а, следовательно, и ипотечных ставок, сказала генеральный директор сервиса "Синица" Наталья Шаталина.
Депрессивные сценарии по спросу не оправдались, соглашается с сотрудником гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.
В границах старенькой Москвы в сентябре спрос вырос относительно летних месяцев и в лотах, и в квадратных метрах на 33%. Покупатели в секторе "удобство" остаются наиболее активными, чем в бизнес-классе, невзирая на рост стоимости.
"Клиенты соображают, что ипотечные ставки будут повышаться.
В последнее время банки планируют поднять ставки на 0,5-1 процентного пт. ЦБ уже начал увеличивать главную ставку, и на данный момент она составляет 7,5%. Мы полагаем, что в декабре ЦБ опять прирастит главную ставку – это соединено с колоссальными темпами инфляции.
Потому клиенты, которые это понимают, стараются успеть приобрести по текущим ставкам по ипотеке", – комментирует ситуацию коммерческий директор 3S Group Дмитрий Пичугин.
Скидки?
Не сейчас!
В летнюю пору часть профессионалов прогнозировала, что застройщики для сохранения спроса будут давать больше скидок.
Но в осеннюю пору эти предсказания не реализовались: скидки есть, но их незначительно, и они не стали общерыночным трендом.
Что касается скидочных программ, то они есть, и в принципе никуда не исчезали, отмечает председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ира Доброхотова.
Вообщем, приметного влияния на среднерыночные цены они не оказывают, так как, как и ранее, дисконты предоставляются точечно, на менее ликвидные лоты, добавляет она.
Так как покупательский спрос остается стабильным, девелоперам нет необходимости демпинговать и искусственно его провоцировать, соглашается коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
Этого представления придерживаются большая часть опрошенных профессионалов: скидки есть, их незначительно, и они предоставляются на непопулярные лоты.
На данный момент рынок в целом возвратился к той модели скидок, что действовала до весны 2020 года, считает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.
"Но стратегия несколько поменялась: нужны не только лишь дисконты (как фиксированные, так и личные), да и понижение ставки по жилищным займам (благодаря наличию совместных с банками программ субсидирования), также ипотека без начального взноса.
При всем этом толика проектов со скидками остается на относительно стабильном уровне", – добавляет она.
Стимулирование спроса идет иными методами, к примеру, расширением предложения.
Ежели сначала и середине года можно было однозначно говорить о доминировании спроса над предложением, то на данный момент ситуация выравнивается, делится наблюдениями заместитель генерального директора компании MR Group Ира Дзюба.
Начиная с лета, почти все застройщики скорректировали стратегию продаж и начали выводить на рынок наиболее большие объемы.
Ну а "флагманом" стимулирования спроса, по словам абсолютного большинства профессионалов, остается ипотека, поточнее совместные программы застройщиков и банков.
Финансово накладная моя ипотекаМноголетний драйвер спроса – ипотека – продолжает серьезно влиять на рынок, хотя уже не в виде одной для всех субсидированной госпрограммы.
Пока что покупателей выручают совместные ипотечные программы банков и застройщиков, считает управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский.
По его словам, пониженная ставка дозволяет уменьшить каждомесячные выплаты по ипотеке, что принципиально для заемщиков.
"Пока действуют подобного рода программы, а базисная ставка не достигла психического барьера 10%, покупатели продолжат брать кредиты.
При всем этом нельзя на сто процентов исключать и иной сценарий, при котором главная ставка продолжит расти, а средний размер базисной ставки приблизится к 10%. Ежели это произойдет, и реализации жилища остановятся, тогда, может быть, правительство возобновит субсидирование ипотечной ставки за счет экономных средств", – рассуждает он. Большая часть опрошенных профессионалов согласны с тезисом, что возобновление программы льготной ипотеки в том виде, в каком она была нужна в столичном регионе, может быть лишь при существенном падении спроса на сами новостройки.
Пик ипотечных сделок был пройден в июне, тогда они составляли 69% от общего размера, припоминает Глазунова.
По ее словам, в августе ипотечные сделки сократились на 10%, при этом значительней "просел" бизнес-класс.
Но в сентябре объемы остались таковыми же, как в августе – 59% от общего числа.
Ипотечные сделки возвратились к размерам декабря 2020 года.
Зима близкоПрогнозы на остаток года утратили безмятежность, ее сменила осторожность, и все почаще опрошенные специалисты употребляют слова "в зависимости от экономической и эпидемической ситуации".
В перспективе, ежели будет локдаун подольше месяца, можно ждать всплеск энтузиазма покупателей к подмосковным низкоэтажным проектам, считает управляющий департамента продаж "Катуар Девелопмент" Оксана Федосеева.
Необходимо уточнить, что сейчас специалисты не зафиксировали перетекания спроса из Москвы в область, но почти все из их допустили таковой тренд в дальнейшем, в случае сурового роста цен.
"На данный момент рынок заходит в период наивысшей активности покупателей жилища.
Традиционно число сделок добивается годового пика в осенние месяцы либо в декабре.
Это означает, что чуть ли до конца текущего года цены снизятся", - предсказывает совладелец группы "Родина" Владимир Щекин.
Непременно, ежели твердые ограничения будут до декабря 2021 либо совсем до начала января 2022 года, то с большой толикой вероятности это плохо скажется на рынке недвижимости: спрос сократится, зарегистрировать сделку станет нереально, застройщики будут обязаны реагировать на спад покупательского энтузиазма, рассуждает Коркка.
"При оптимистичном сценарии сначала ноября 2021 года мы вернемся в обычный ритм жизни: в данном случае до конца года спрос и цены сохранятся на достигнутом уровне с маленькими локальными переменами как в огромную, так и в наименьшую стороны.
В свою очередь, предстоящая политика властей по противодействию разгоняющейся инфляции за счет увеличения главный ставки приведет к удорожанию как ипотеки, так и кредитов для застройщиков, что не может не сказаться на итоговом прайсе", – добавляет она.
Потому можно огласить, что рынок новостроек надеется на наилучшее, готовится к худшему и ни в чем же не уверен, но цены предпочитает держать повыше.
Вторичка: очень тихий омутВторичный рынок закончил во всем следовать за новостройками.
Воцарившееся тут затишье уже именуют стагнацией и даже кризисом.
Примечательно, что это не кризис низкого спроса: покупатели достаточно активны, а вот предложения, в особенности высококачественного и нужного, не хватает.
Размер предложения на вторичном рынке все еще находится на относительно низком уровне: ежели в сентябре 2020 года в экспозиции находилось 42,6 тыщи объектов, то на начало октября 2021 года – наименее 39 тыщ, подсчитала основной аналитик ГК "Миэль" Екатерина Бережнова.
Малый уровень фиксировался в декабре 2020 года на уровне чуток выше 33 тыщ объектов, тогда как обычным объемом предложения для Москвы считается показатель 50-60 тыщ объектов, уточняет она.
При всем этом покупательский энтузиазм к вторичной недвижимости нельзя именовать слабеньким: по данным "Циан", число просмотров объявлений в октябре в Москве подросло на 7% относительно сентября и на 11% относительно августа.
В Столичной области похожая динамика: спрос выше сентябрьского на 5%, относительно августа произошел прирост на 4%. "Другими словами с началом делового сезона спрос возрастает, но в годовой динамике спрос ниже на 10%", – комментирует числа Кирюхина.
А вот цены, по ее данным, стагнируют: в протяжении всего 2021 года стоимость на вторичном рынке Москвы указывает минимальную положительную динамику в пределах 1%. По итогам октября прирост в Москве составил 0,9%, за год – 9,1%. Текущая стоимость квадратного метра – 261,4 тыщи рублей.
В Столичной области стоимость во многом зависит от локации, в среднем по рынку прирост в месяц составил около 2%, что выше, чем в Москве, текущая стоимость равна 145,1 тыщи рублей за "квадрат".
"Ожидания всплеска осенней активности не оправдались, так как рынок и без того довольно активный.
Темп по сделкам в октябре был приблизительно таковой же, как в сентябре, другими словами высочайший", – отмечает директор кабинета продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Она также зафиксировала несколько соответствующих для данной осени трендов.
По ее словам, оживился спрос на квартиры по переуступке на фоне роста цен на новостройки – другими словами реализуется спрос на новостройки от физлица, когда на рынок выходят вкладывательные квартиры.
"По классической "вторичке" наблюдается недостаток доступного предложения в неких локациях, вплоть до полного отсутствия лотов.
Сократились сроки экспозиции до 2-3 дней по ликвидным и правильно оцененным объектам, таковых малеханьких сроков экспозиции мы еще не лицезрели.
Но повторюсь – это касается конкретно высококачественных, ликвидных и правильно оцененных квартир.
Все, что переоценено, уходит в долгую экспозицию, по таковым объектам даже нет звонков", – добавляет Дымова.
Не считая нехватки предложения, вторичный рынок "потрепали" банки, которые не только лишь равномерно поднимают ставки, да и ужесточают требования к заемщикам.
"Ужесточение андеррайтинга – это следствие локдауна, когда ряд компаний обязаны были временно остановить работу, в итоге чего же часть служащих лишилась обычного уровня дохода.
Сначала, это касается возможных заемщиков, занятых в сферах, более подверженных влиянию ограничительных мер (сервисы, торговля, общепит и остальные).
Имеет значение и рост ставок по кредитам, из-за чего же выплачивать ипотеку становится труднее, а каждомесячный платеж возрастает", – комментирует ситуацию Кирюхина.
Сам локдаун тоже сказался на вторичном рынке, хотя не фатально.
Закрытие МФЦ воздействовало сначала на подготовку к сделке: да, альтернативно получить выписки из разных документов можно в электронном виде, но у части людей нет этого личного кабинета, который тоже можно открыть лишь в МФЦ, комментирует ситуацию Дымова.
То же касается справок ПНД/НД. Не считая того, все эти документы необходимы для ипотеки и для дистанционных сделок и для банка, и для нотариуса.
"И ежели локдаун продлится, то возрастет срок подготовки сделки и станет наиболее ресурсозатратным", – сетует она.
В целом до конца года стагнация вторичного рынка продолжится, уверена Кирюхина.
За счет того, что в секторе много других сделок, а доплата при покупке новейшей квартиры, обычно, меньше, чем на первичном рынке.
Другими словами рост главный ставки и удорожание ипотеки окажет наименьшее влияние на "вторичку", чем на новостройки.
Сразу будет возрастать число тех, кто дает скидки, в большей степени через торг, считает эксперт.
В части прогнозов до конца года специалисты единодушны с сотрудниками из сферы новостроек: локдаун и инфляция страшны, главная ставка еще страшнее, но нужно надеяться на наилучшее.