О том, что Дубай в весеннюю пору этого года перевоплотился в "Дубайск" за счет рванувших туда вкладывать свои средства россиян, разве лишь ленивый не написал. И переоценить данный ажиотаж трудно, ведь, как говорят риелторы, рынок Дубая просто пышет перспективами, надежностью и сохранностью.
Веб-сайт " Недвижимость" решил узнать, кому конкретно из россиян по кармашку эмиратские "квадраты", как они употребляют обретенные метры и вправду ли красивая восточная роза может утолить все потребности широкой российской души.
Разумеется, что разумеется хорошоПеред тем как начать "разоблачение" Дубая и его рынка недвижимости как "неописуемого открытия года", также цитадели надежности и перспективности, стоит дать ему подабающее.
Жилище в эмирате стало фаворитом восстановления спроса на недвижимость в пандемийном 2021 году.
По данным Savills Global Prime Residential Index, который ассоциирует премиальное жилище в 30 городках мира, цены на недвижимость в Дубае в прошедшем году поднялись в среднем на 17% по сопоставлению с 2020 годом, заняв третье место опосля Майами и Лос-Анджелеса.
Общий же размер сделок с жильем, зарегистрированных в городке в 2021 году, вырос на 74% – до 56,6 тыщи единиц, добавляет директор private-офиса Savills в Рф Алена Поллок.
Представитель портала Emirates.
Estate Ален Еремеев раздельно отмечает, что росту энтузиазма к недвижимости в Дубае поспособствовала и закончившаяся в марте 2022 года глобальная выставка Expo-2020.
За полгода работы выставки эмират посетило наиболее 24 миллионов человек, почти все из которых в перспективе могут считаться возможными арендаторами и покупателями.
Для сопоставления: население всего Дубая - 3,4 миллиона человек, при этом около 85% из их – экспаты, уточняет эксперт.
"К гостям Expo-2020 мы можем добавить местное население, создающее внутренний спрос, и постоянных трудовых мигрантов из той же Индии.
Пополняют копилку будущих покупателей и сезонные туристы.
До пандемии Дубай посещало от 15 до 18 миллионов человек раз в год", ?
с энтузиазмом рассуждает о масштабах энтузиазма к жилью в эмирате Еремеев.
Спрос на местную недвижимость так высок, что уже больше десятилетия держит регион в состоянии неизменного недостатка предложения на рынке, показывает эксперт.
Но в этом же кроется, по его словам, и основная неувязка рынка недвижимости Дубая: лотов для покупки относительно не достаточно, новейшие проекты, способные удовлетворить спрос, к примеру, в таковой принципиальной категории, как виллы, ожидаются не ранее 2-ой половины 2023 года.
Как итог – перегрев рынка и взрывной рост цен, который уже не раз в истории Дубая приводил к возникновению пузырей на рынке.
Вправду, рынок городка прошел через несколько циклов роста и падения: в 2008-м, в 2012-м и в 2018-2020 годах, показывает Поллок.
"Были периоды, когда и наши инвесторы безуспешно входили, приобретая недвижимость на пике цен.
Брали просто недешево, не зная рынка и "поведясь" на рекламу активных застройщиков, а позже выясняли, что реализовать купленную квартиру можно на 50% дешевле, чем они ее приобрели.
Кому необходимы были средства, были обязаны продавать, фиксируя убытки.
Те, у кого хватило терпения дождаться сегодняшнего пика, смогли выйти в ноль", – делится опытом собеседница агентства.
Раскачивание маятника в прошедшем принуждает почти всех инвесторов два раза поразмыслить о выходе на рынок Дубая: стоимость жилища растет и обещает прибыль в итоге предстоящей перепродажи, но не отпугнут ли ценники покупателей не остается ли рынок в дальнейшем с никому не подходящими лотами – большой вопросец.
Ну просто так сошлись звездыВпрочем, пока это несветлое будущее не пришло, поглядим, как сильно укрепил и без того хороший спрос на дубайскую недвижимость русский клиент.
До 2021 года толика покупателей из РФ на рынке Дубая была незначительна, но с прошедшего года она выросла приметно, а данной в весеннюю пору, опосля начала спецоперации на Украине, и совсем скакнула через две ступени рейтинга, показывает Еремеев.
До марта 2022 года россияне, годами инвестируя в недвижимость, добрались только до седьмого места в 10-ке самых активных покупателей жилища в эмирате.
Но всего за два с излишним месяца, к концу апреля, они выпрыгнули сходу на 5-ое место опосля английских, индийских, итальянских и канадских инвесторов, подчеркивает он. Правда, тут стоит сделать маленькое "лингвистическое" отступление – по сути в Дубае молвят о "российских" инвестициях, даже когда средства приходят не из нашей страны, а из стран по соседству.
"Я общался с наикрупнейшим застройщиком не только лишь в Дубае, да и на всем Ближнем Востоке – Emaar – и они произнесли, что 15-17% посреди их ранца – это покупатели из СНГ.
Русскими считают всех, кто говорит на российском.
Несильно выделяют казахов, украинцев и белорусов", – говорит основоположник агентства элитной недвижимости Whitewill Олег Торбосов.
Вообщем, о чем можно говорить с уверенностью, так это о том, чем мотивируются наши граждане, вкладываясь в дубайские "квадраты".
Как утверждает Еремеев, с конца февраля 2022-го основной фактор привлекательности недвижимости в Дубае для россиян ?
нейтралитет ОАЭ в текущем международном упадке.
С сиим соглашается и Поллок, уточняя, что с конца зимы на Дубай переориентировались клиенты, ранее планировавшие покупку в так именуемых недружественных странах.
Очередной плюсик в пользу эмирата добавили трудности с сохранением денежных сбережений снутри РФ."Ежели отбросить чисто культурные корешки популярности Дубая как специфичной витрины шикарной жизни, на самом деле, мы имеем ситуацию, когда все звезды случаем сошлись на небе.
В один момент образовалось неограниченное количество россиян, которым нужно кое-где упрятать свои средства, и лучше сделать это через диверсифицированные ранцы активов", – говорит Еремеев.
Для обеспеченных людей, кстати, важным бонусом Дубая будет то, что при покупке недвижимости на сумму от 205 тыщ баксов они получают резидентскую визу, которая дозволяет открыть банковский счет и диверсифицировать свои денежные инструменты и просто тривиально иметь возможность интернациональных расчетов, добавляет Поллок.
Шикарные "нычки"Выходит, популярность рынка недвижимости Дубая – не следствие его уникальности.
Просто в реальный момент в вкладывательной стратегии обеспеченных россиян доминирует рвение вложить свои средства в некоторую "тихую бухту", в безопасные и постоянные активы на период высочайшей волатильности рынков, экономического и геополитического кризиса.
Такие покупатели, убежден Еремеев, будут ожидать момента, когда ситуация стабилизируется, а потом решат реализовать активы с тем, чтоб вновь вложить их куда-нибудь в Европу.
Это подтверждает и Торбосов, замечая, что почти все россияне приобретают на данный момент недвижимость в Дубае не только лишь для жизни, да и для сотворения штаба либо базы, куда они увозят драгоценности, бриллианты, картины и остальные предметы искусства, так как хранить безбедным людям предметы роскоши в Европе небезопасно.
Так что Дубай – это хаб меж мирами, который соединяет в для себя высочайший уровень сохранности и мощнейший интертеймент, делает вывод эксперт.
Дешево, но не для всехВ связи с тем, что основной предпосылкой энтузиазма россиян к Дубаю сейчас является рвение спасти свои сбережения от заморозки либо изъятия, возникает резонный вопросец – означает, идет речь не о обычных смертных, а сама недвижимость покупается ими не с прицелом на переезд на ПМЖ в предстоящем?
Вправду, Дубай привлекателен далековато не для всех россиян, даже не для всех иностранцев, безапелляционно заявляет Еремеев.
"Во-1-х, он дает очень специфичный стиль жизни, пропитанный кричащей роскошью и глянцем.
Во-2-х, далековато не все могут таковой стиль жизни для себя дозволить", – констатирует эксперт.
При всем этом собеседник Недвижимость здесь же подчеркивает, что рынок недвижимости Дубая чрезвычайно разнообразен и мыслить, что он состоит только из шикарных вилл, не стоит.
Так, по его словам, в пригороде, на значимом удалении от моря, экспонируются полностью экономные ванты площадью от 30 до 60 квадратных метров, доступные для покупки с бюджетом до 4 миллионов рублей.
Традиционно это лоты без отделки, без мебели, другими словами практически "коробки".
Средний же прайс данной в весеннюю пору колебался в зависимости от района от 3,72 до 44,1 миллиона рублей, приводит данные Еремеев.
В целом потянуть такие цены по силам, в том числе с ипотекой, процентные ставки по которой в Дубае пока что не сильно превосходят 5%.Торбосов в свою очередь озвучивает чуток больший стартовый бюджет – в 10-15 миллионов рублей за квартиру с одной спальней, при этом не в самой популярной локации.
Наиболее того, глава Whitewill делает важную оговорку: иностранцам как нерезидентам ипотека в Дубае недосягаема – местные банки выдают кредиты на жилище тем, кто шесть-восемь месяцев получает зарплату в эмирате и имеет местную резидентскую визу.
Те покупатели-иностранцы, которые резидентской визы не имеют, могут воспользоваться при покупке новостройки лишь рассрочкой, а не ипотекой.
Как ведает Торбосов, рассрочка в Дубае смотрится последующим образом: "Ты на входе в сделку и платишь 10-20% от стоимости квартиры, плюс 4% за регистрацию сделки, а другие платежи делаешь или поквартально (5%), или раз в полгода (10%). И оставшуюся сумму – традиционно это 40-50% – необходимо перечислить торговцу уже перед сдачей объекта.
Выходит, инвесторам для входа на рынок с рассрочкой необходимо 3-5 миллионов рублей.
И ты уже становишься собственником апартаментов".
Но генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская и совсем утверждает, что малый порог входа на рынок Дубая превосходит 15 миллионов рублей, другими словами держится в районе 250 тыщ баксов, а средний чек в действительности существенно выше и составляет 600-700 тыщ баксов.
Что касается портрета российского покупателя недвижимости в Дубае, то он чрезвычайно различный – от юных инвесторов, заработавших капитал на криптовалютах, до людей старше 50 лет, желающих сохранить свои денежные скопления, ведает Поллок.
Она отмечает огромное количество инвесторов из Рф с бюджетами от 300 тыщ баксов – они приобретают новостройки и готовые апартаменты под сдачу в аренду.
А вот покупки в больших бюджетах от 5 миллионов баксов, обычно, делаются уже для собственного проживания.
От резидентства не уйдешьНужно увидеть, что Дубай вправду делает максимум для вербования новейших резидентов.
Взять хотя бы визы.
По словам Торбосова, их тут несколько типов: предпринимательская, вкладывательная, рабочая, спонсорская, виза талантов (на 10 лет выдается профессиональным спортсменам, певцам, инженерам).
"И с конца этого лета вводится еще виза для инвесторов, которые приобретают новостройки, так как ранее ты мог получить инвесторскую визу, ежели открываешь компанию или покупаешь недвижимость на 205 тыщ баксов и выше (готовую).
На данный момент будет перечень аккредитованных правительством строящихся объектов, покупка лотов в каких также дает право на резидентство", – ведает риелтор.
При всем этом Поллок подчеркивает, что сектор строительства жилища в Дубае правительство на данный момент агрессивно регулирует, так что риск оказаться обманутым дольщиков, как ранее, мал.
"Застройщик должен купить участок, на котором будет строить проект.
Под проект раскрывается эскроу-счет, куда поступают средства от покупателей, также сам застройщик должен держать на нем 20% средств.
Все сделки регистрируются в земляном департаменте.
Ежели даже и случается банкротство компаний, то правительство передаст проект другому застройщику, который его завершит", – приводит полностью обнадеживающие для покупателей новостроек сведения эксперт Savills.
В свою очередь Бурлаковская советует для доборной гарантии брать недвижимость у проверенных и больших застройщиков, вроде Nakheel, DAMAC, Emaar, Meraas.
Это холдинги, которые работают уже по 10-20 лет и имеют большой пул реализованных проектов.
Коммуналка по-королевскиОтдельного внимания заслуживают условия приобретения свещенного дубайского метра и стоимость его содержания.
Тут тоже есть свои аспекты, подтверждающие тот факт, что недвижимость эмирата потянет далековато не каждый.
Сначала, она разнится от времени года: в летнюю пору, к примеру, расходы на электроэнергию из-за кондюков многократно растут, отмечает Еремеев.
Не считая того, ценники могут различаться друг от друга и от проекта к проекту: дело в том, что в Дубае жилые комплексы "нафаршированы" по-разному, в неких быть может несколько бассейнов, тренажерные залы, барбекю-зоны, крупная обустроенная территория, парки, отмечает Торбосов.
В среднем за облуживание 1 квадратного метра в Дубае платят 200-250 рублей, другими словами квартира в 100 метров будет обходится в 20-25 тыщ рублей за месяц.
Но есть и проекты наиболее высочайшего класса, где ставка может доходить до 600 и даже 800 рублей за метр.
Также в эмирате встречаются и некие локальные начисления в виде городского взноса либо тарифов на сервисы вроде вывоза мусора, добавляет Еремеев.
В то же время в Дубае нет подоходного налога и налога на землю, на достояние либо наследство, подчеркивает он."ОАЭ в целом предпочитают не применять фиксированное налогообложение, а заместо этого прибегать к акцизам и вкладывать налог на продукты употребления.
К примеру, в виде наценки на чек в ресторане", – замечает собеседник агентства.
Спокойствие, все вестернизировано!
Кому же и как будет отлично жить в Дубае?
Все комменты профессионалов о жизни в эмирате можно сжать в короткое резюме: "Дубай – это рай".
Еремеев убеждает, что власти городка стремятся предложить людям хоть какой образ жизни на их вкус, основное, чтоб они согласились туда переехать.
Ежели есть средства – можно получить все, что душа пожелает.
На вопросец о том, как уютно россиянину оказаться в мусульманском мире, эксперт без тени сомнения отвечает, что на культурный шок тут можно не рассчитывать, потому что эмират всеми силами старается быть вестернизированным.
Правда, очередной наш собеседник, не так заинтересованный в продаже недвижимости в Дубае, обрисовывает жизнь в городке незначительно иными красками.
По словам тренера по теннису Ярослава, несколько сезонов проработавшего в Дубае, жизнь там достаточно монотонна.
"Глядеть в ОАЭ особо нечего – небоскребы в Дубае, еще Абу-Даби.
В других эмиратах делать нечего, плюс там царит твердый шат.
В итоге все перемещения лишь – работа и дом.
Разговаривать тоже особо не с кем, наших людей очень не достаточно.
Экспаты в основном европейцы, при этом такие европейцы-европейцы с "неживой душой": британцы, голландцы, немцы, у каких все по расписанию.
С локами, местными арабами, тоже общий язык не отыщешь, потому скучновато.
Да, человек едет туда за неплохой погодой, за морем, но в летнюю пору в Дубае нереально находиться.
Так что потихоньку загниваешь.
Отыщешь максимум 2-ух собственных, и все на этом.
В общем, нет там широкой российской души", – делится он своим опытом жизни в Дубае.
Вправду, в Дубае жаркое лето, подтверждает Торбосов, и остаются в эмирате в этот сезон лишь контрактники либо те, у кого малыши обучаются в школе.
Наиболее обеспеченные резиденты, обычно, стараются устроить свою жизнь так, чтоб проводить самый жаркий период года в наиболее удобной обстановке, а в Дубай ворачиваться уже в октябре.
При всем этом описание дубайской шикарной жизни у всех опрошенных профессионалов смотрится достаточно "по-отпускному", как рассказ о долгожданной вылазке на отдых.
"Там не таковой обеспеченный природный ландшафт, нет каких-либо исторических мест, которые можно посещать.
Потому люди просто живут в не плохих домах с видом на воду, на море, на пальмы, и прогуливаются в отличные рестораны, занимаются вечерним досугом, так же, как и во всех остальных городках и странах", – признает глава Whitewill.
Но, как подчеркивают специалисты, снова же каждому свое.
Основное, чтоб инвестиции в итоге приносили доход и рынок не сотрясали кризисы либо геополитические трудности.
Хотя, как припоминает Еремеев, в случае с ОАЭ тоже может "выстрелить" и конфликт в Йемене, и напряженность в отношениях Саудовской Аравии и Ирана.
Вообщем, пока, по сопоставлению с иными большими рынками недвижимости, ОАЭ ощущают себя относительно лучше, потому и привлекательность эмиратов на нынешний день довольно высока, резюмирует собеседник агентства.