Обычно за полезными советами либо проф кейсами журналисты...
Обычно за полезными советами либо проф кейсами журналисты редакции " Недвижимость" обращаются к уважаемым профильным профессионалам с рынка недвижимости. Но время от времени неописуемые истории и неповторимые советы приходят в редакцию практически своими ногами, прямо из 1-го из подразделений нашего агентства.
Так, истинной кладезью опыта оказался один из наших коллег Ян, который то и дело наведывался к нам в гости и говорил о собственных приключениях с жильем.
В итоге мы решили, что скрывать от общественности классный квест про рефинасирование, продажу и покупку недвижимости наиболее нереально, потому оформили хитромудрую исповедь рыжеволосого народного профессионала в текст.
Мател написан от первого лица, потому повествование быть может экспрессивным, а мировоззрение создателя местами может не совпадать с позицией редакции.
Озвучивание в мателе определенных компаний не является рекламой, как и антирекламой.
"Летописцем" героя матела стала шеф-редактор " Недвижимость" Марина Заблудовская.
Рефинансирование.
Основное – не стеснятьсяИзначально у меня была квартира, купленная в ипотеку 10 годов назад по програмке господдержки 2011 года с прелестной ставкой 11% сроком на 25 лет, но без страхования жизни и всего остального.
Когда ставки стали снижаться встал вопросец о том, а не очень ли я дофига плачу?
А мне шекелей никто не дарит, меж иным!
И в декабре 2020 года я решил рефинансироваться.
На одном портале (на каком конкретно, умолчу, потому что они мне не нравятся из-за навязчивости) я сравнил ставки по различным продуктам, и как-то мне они не понравились.
Тогда и я полез по всем банкам, которые предлагались на этом портале, и стал изучал вопросец: какие везде подводные камешки.
Потому что Сбербанк не желает финансировать поновой свои ипотеки, а предложения остальных банков были не чрезвычайно увлекательными, я приостановил собственный выбор на 2-ух банках –"Дом.
рф" и "Росбанк Дом".
И стал пристально учить их веб-сайты.
Чрезвычайно много увлекательного вызнал!
К примеру, во почти всех банках есть различные программы по снижению ставки.
По умолчанию в агрегаторе светится базисная ставка, на которую они ориентируют.
На тот момент она составляла кое-где 8% и 7,5%. В обоих избранных мною банках предлагались достойные внимания программы: одна общественная по снижению ставки – заплати комиссию при выдаче новейшей ипотеки, и ставка понижается на 1 процентный пункт от базисной величины.
Также есть программы сезонные либо торжественные.
Я вот попал под новогоднюю програмку, другими словами мне 0,5 процентного пт еще скинули.
Лайфхак: Нужно не стесняться звонить и спрашивать, так как на веб-сайте не постоянно все написано.
Время от времени в колл-центре либо в отделении банка для вас скажут еще больше, чем написано на портале, так как человек в банке заинтересован в продаже, у него есть свои характеристики для получения зарплаты, потому он будет стараться для вас посодействовать, чтоб вы не ушли.
Но информацию про доп снижение ставки на веб-сайтах придется поискать.
Необходимо входить в ипотечные программы и там полностью все читать, а не попросту листать странички.
Также необходимо глядеть на всякие галочки.
К примеру, у банка "Дом.
рф" это вроде на виду, но при всем этом ты можешь не направить внимания, что у их в калькуляторе есть галочка "понизить ставку".
Я сам лишь с третьего раза ее рассмотрел.
Открываешь эту галочку, и там уже выбирается программа: можно половину процентного пт скинуть – комиссия меньше, можно 1 процентный пункт – комиссия больше.
Я избрал 1 процентный пункт, плюс решил получить еще скидку по програмке "выписка через ПФР (Пенсионный фонд Рф)". Это когда банк сам запрашивает в ПФР твои данные, и после чего для тебя не нужно подтверждать доход.
Чрезвычайно комфортно, почти все банки так делают.
Все это через Госуслуги осуществляется, приходит смс, все чрезвычайно быстро, никуда ходить не нужно.
Я в банке был один раз на подписании контракта, когда мне выдавали новейшую ипотеку.
И 2-ой раз я туда пришел, когда уже продавал свою рефинансированную квартиру.
В итоге я предпочел банк "Дом.
рф". Но у "Росбанк Дом" есть две программы, одна из которых достаточно увлекательная: она подразумевает платеж не каждый месяц, а каждые 14 дней, и из-за этого ты более одного года экономишь на этом (240 платежей по 2 недельки – это уже не 120 месяцев, а приблизительно 105 месяцев).
Лайфхак: Когда вы общаетесь с сотрудником банка, то каждый раз проговаривайте все, что вы подавали, все акции.
Так как у меня была акция "Выписка из ПФР" – это скидка 0,3/0,4 процентных пт, была также новогодняя акция и комиссия.
Другими словами у меня понижалась ставка от базисных 7,8% до 6,1%. Но это все нужно проговаривать каждый раз, так как в один прекрасный момент я не проговорил, и позже мне начали пересчитывать по-другому.
Просто ежели банк разглядит заявку на определенных критериях, то позже он не будет перерассматривать.
Что мне понравилось – оценка происходит в онлайн-формате: для тебя присылают специальную ссылку, ты оплачиваешь тариф, сам ходишь фотографируешь, загружаешь, и оценочная компания (которая и затянула мне рефинанс на три недельки) сама отправляет электронный отчет для тебя, банку и везде, куда нужно.
Оценочную компанию, очевидно, для тебя советует банк.
На заметку: При рефинансе нужно чрезвычайно отлично глядеть, является ли организация конкретно банком, а не попросту денежной организацией.
И ежели рефинанс происходит в денежной организации, то пропадает право на налоговый вычет по ипотечным процентам.
А ежели ты меняешь просто банк, по это право сохраняется.
Я в банке "Дом.
рф" уточнял этот момент и инспектировал, банковская ли у их лицензия.
Другими словами на это нужно уделять свое внимание, чтоб не утратить средства.
Позже я долго ожидал, когда у меня подойдет очередь на подачу документов на регистрацию.
Но в моем случае это была Столичная область (Красногорск), нужно быть к этому готовым.
Самое увлекательное, когда я получил средства, мне они поступили в течение дня – и я закрыл ипотеку в Сбере.
Они на данный момент все перевели в электронный вид.
После перевода средств мне на последующих день пришло смс, что кредит закрыт, а через один день пришло смс, что обременение снято.
На заметку: Перед тем, как заняться какими-то большими финансовыми сделками с ролью банка, нужно непременно зайти на веб-сайт бюро кредитных историй (я пользуюсь Объединенным бюро кредитных историй).
По закону дважды в год кредитную историю предоставляют безвозмездно – просто логинишься через Госуслуги, и все.
Тогда как во почти всех банках она традиционно стоит средств.
Кредитная история формируется в течение пары минут, и ты видишь, нет ли у тебя каких-либо неожиданных хвостов.
В моем случае оказалось, что за мной числится до этого времени одна кредитная карта, которую я закрывал 5 годов назад.
Понятное дело, что кредит там – ноль, но по ней все равно передаются данные, и это плохо!
Другими словами излишнего ничего не обязано светиться.
Так что временами инспектируйте, что у вас в денег делается.
После того, как я, в конце концов, дал документы на регистрацию, я ожидал, кажется, пару недель.
В итоге опосля рефинансирования ставка у меня составляла 6,1%, при этом я сэкономил 6 лет!
Другими словами вначале было 25 лет, я 9 лет выплатил, осталось 16. Но новейшую ипотеку брал с сохранением такого же платежа – она вышла уже на 10 лет.
Это был конец марта 2021 года.
Весь процесс занял 4 месяца.
Выбор "новья".
Торгуйтесь, придирайтесь, благодаритеПолучив документы опосля регистрации, я пришел домой довольный.
Лежу таковой на диванчике и вдруг понимаю – мне тесновато!
И думаю: "Нужно бы, наверняка, поменять, поглядеть, что как…
К тому же ставки какие прекрасные на первичку".
Открыл агрегатор новостроек и стал находить ванты.
На заметку: На веб-сайте застройщика постоянно пишут стоимость, которая была заложена в 1-ый день по проекту, другими словами это "однушка" либо "двушка" за 1,5 миллиона с отделкой.
А когда ты звонишь либо приезжаешь в кабинет продаж, то выясняется, что таковая квартира была одна, ее приобрели еще до того, как проект подписали надзорные органы, а все другое в 10 раз дороже!
В общем, я начал прицениваться.
Побывал на пары проектах, чтоб осмотреть их White Box (предчистовую либо чистовую отделку, в зависимости от застройщика).
И тут поделюсь еще одним наблюдением.
В одной компании нас собрали группой человек в 20 и повели на готовый демо этаж с квартирами разной комнатности.
Что интересно, разглядеть финишную отделку было нереально, потому что она вся закрыта мебелью.
Естественно, когда мебель стоит, когда все новенькое, когда поработал дизайнер – смотрится квартира чрезвычайно даже прилично.
Выходит, что на отделку саму ты уже не смотришь, тебя отвлекли – такие приемы достаточно всераспространены.
Я лишь один раз лицезрел, чтоб на объекте демонстрировали настоящий White Box без ничего.
Но в остальных шоурумах нередко даже элементы обстановки домашней воссоздаются: ковры поверх ламината, на стенках какие-то картины.
И ты не можешь оценить ремонт.
Я же начал ковыряться и делать замечания по электрике, водоснабжению, по натяжному потолку, спрашивать, почему закрыли стенки мебелью – чтоб скрыть выпуклость?
В одном из шоурумов менеджер мне даже сделал замечание за то, что я в слух все косяки озвучиваю.
Но не стоит смущаться, помните, шоурум – это не ваша квартира.
Может быть, он как раз будет изготовлен отлично!
Лайфхак: Ежели вы приходите глядеть White Box, а там все закрыто мебелью и уже готовым интерьером, то, может быть, там что-то в предчистовой отделке не совершенно отлично.
Бежать не нужно, но просто стоит приглядеться повнимательнее не отвлекаться на атрибутику.
Когда вы исследуете White Box, вы не должны мыслить, какую мебель вы туда поставите, а уделять свое внимание на то, как оно изготовлено, так как мебель отыскать куда проще, чем неплохую квартиру.
Нужно непременно поглядеть на сокрытые элементы: электрику, разводку сантехники и т. д..После неких поисков я тормознул на проекте AFI Development.
И сходу их предупредил, что у меня на данный момент есть квартира в ипотеке, и ее нужно реализовать, чтоб были средства на 1-ый взнос.
На что мне ответили, что вопросец решаемый.
Я вообщем много куда приходил и спрашивал, и везде одна и та же схема: ежели хочешь приобрести квартиру, и у тебя есть своя, которую нужно реализовать (трейд-ин так именуемый), то застройщики дают это сделать лишь через собственных партнеров.
В этом случае, ежели у вас есть собственный риелтор, и ты хочешь реализовать через него, ты в течение 3-х дней должен оплатить новейшую квартиру.
А вот ежели ты действуешь через риелторов застройщика, то он держит тебе объект три месяца, при этом стоимость не поднимается.
А в итоге мне продлили еще на 2 недельки, потому что шло оформление сделки.
Ну мы еще посидели и поторговались с менеджером...
Кстати о торге!
На заметку: Постоянно нужно просить скидку!
С улицы вы пришли либо как я – со знакомым, который у их брал квартиру – непринципиально.
Торговаться нужно.
Я вот 3,5% скидку получил.
А когда брал квартиру папе, то выбил скидку в 5% ему как пенсионеру.
Я постоянно на огромные покупки беру кого-либо из родителей и прошу скидку для пенсионера.
Но если б я не спросил, то они бы сами не предложили.
Нужно не стесняться просить.
Но вы покупаете все-же не машинку либо стулья, а недвижимость, потому даже на предоставленные скидки не нужно отрадно "вестись".
Сначала для вас объект должен нравиться, ведь для вас там жить.
Так что будьте готовы, что за понравившийся объект для вас придется заплатить больше, чем вы рассчитывали.
Кстати, желаю поблагодарить моего менеджера от застройщика Миши Кушмана.
Я время от времени просил его о достаточно странноватых и нелепых, на 1-ый взор, вещах, и он мне помогал.
К примеру, у меня дом был должен сдаваться 11 августа 2021 года.
Я 5-ого августа кое-как с боем пробиваюсь на запись получения ключей, меня записывают на 19-е августа.
Я в тот же день пишу собственному менеджеру, дескать, Михаил, у меня простаивает строительная бригада, не могу ожидать.
Так он разузнал, зашел к коллегам, переговорил, и меня пригласили придти аж 10 числа, когда дом был еще формально не открыт.
Я был безумно благодарен, так как у меня бригада приступила к работе ранее.
В общем, все свои вопросцы задавайте "продажникам", даже глуповатые.
Так как вам вопросец кажется глуповатым, а менеджер, может быть, знает решение.
Точно так же, как когда у меня была продажа предшествующей квартиры, а сроки по старенькой госпрограмме уже поджимали, Михаил мне произнес: "Мы на данный момент создадим просто – ты на данный момент подпишешь новейшую ипотеку, а 1-ый взнос внесешь в течение месяца-двух".
Правда позже я вызнал, что по сути не месяца-двух, а 40 дней, но я успел все это сделать.
Другими словами я 30-го июня, в крайний день деяния старенькой программы, успел подписать новейшую ипотеку, в июле я продал квартиру и в конце июля внес 1-ый взнос.
Лайфхак: Когда у вас есть выбор, приобрести квартиру подороже с окнами во внутренний дворик либо приобрести квартиру на несколько миллионов дешевле с окнами, скажем, на дорогу либо на ТЭЦ, как в моем случае, то задумайтесь, до того как сходу обольщаться обещанной тишью и комфортом внутреннего дворика!
Дело в том, что ежели у вас во дворе имеется детская площадка либо даже детский сад, то деньком, ежели вы работаете на удаленке либо захворали, вы не можете открыть окно и насладиться свежайшим воздухом и тишью.
Там будут детские клики, писки, песенки, все дворовые посиделки.
В то время как в квартире с окнами на дорогу будет просто однообразный шум, к которому вы привыкнете достаточно быстро.
А что касается ТЭЦ, то ежели она вдруг будет вонять, то она и во дворе будет вонять.
Ну а вид – спросите себя, так ли нередко вы смотрите в окно?
Продажа "старья" из-под ипотекиПосле того, как выбор новейшей квартиры был изготовлен, установилась пора продавать старенькую.
Менеджер AFI Development "дал" меня компании "Этажи".
Но мною начали заниматься лишь через три дня опосля того, как к ним пришла заявка.
Я даже занервничал, не запамятовали ли обо мне.
И хотя на выставление объекта на продажу традиционно отводят недельку, я спешил, так как неделька – это будущие покупатели.
А застройщик забронировал мне стоимость всего на три месяца.
Но через некоторое количество дней началась продажа, выставили объявление.
Я сам писал текст, фотографировал.
Кстати, готовьтесь, текст писать нужно, при этом правдивый.
На заметку: К вопросцу про идиотские вопросцы торговцу – их было много.
К примеру, "Есть ли у вас тараканы?
". Я считаю, что это глуповатый вопросец, потому что ежели человеку чрезвычайно нужно реализовать, он навряд ли произнесет правду.
И нужно иметь совесть.
К примеру, ежели продается квартира опосля погибели собственника, то не нужно расспрашивать в подробностях, как кто и где погиб – это не этично!
Вопросец о соседях тоже достаточно странноватый.
Никто не признается, что соседи нехорошие.
При всем этом постоянно можно достаточно просто уйти от ответа, не соврав: "Ой, я поздно прихожу домой – не знаю" либо "Я ни с кем не общаюсь, даже в домовой чат не вступал".
Другими словами вы сами думайте перед тем, как спросить, а вы бы на ваш вопросец ответили бы честно?
Продажа квартиры стартовала с 20 апреля, на майских праздничках уже отправь 1-ые покупатели.
Почти все люди спрашивали, что такое продажа из-под залога?
Некие задумывались, что там чуток ли не по суду история.
Оказалось, мой менеджер что-то не так разъяснял.
Даже был один человек, который отказался из-за этого от сделки, хотя квартира ему приглянулась.
И вот в некий момент нашелся клиент.
Это было 30 мая.
Он забронировал квартиру, даже внес залог 100 тыщ.
А позже пошел находить далее.
Но моя квартира в этот момент уже была снята с реализации у агрегаторов объявлений.
В итоге клиент протянул месяц, до конца июня (а мне было надо до 30 июня внести средства по ипотеке), позже предоставил отказ из какого-то банка в ипотеке и слетел.
При этом юридически к нему не подкопаться, потому залог ему пришлось вернуть.
Лайфхак: Ежели вы реализуете квартиру, просите, чтоб задаток был как можно больше.
Дело в том, что в законодательстве есть аспект: залог ворачивается, а задаток – нет.
Итак вот требуйте задаток!
Не делайте задаток 5 тыщ, 20 тыщ и даже не 100, а в несколько сотен тыщ.
Человек должен быть заинтересован в покупке, а отменная невозвратная сумма задатка чрезвычайно мотивирует.
В общем, с первым покупателем мы распрощались.
Я, естественно, бился в истерике, потому что новейшую ипотеку в этот момент мне все-же одобрили, невзирая на то, что и древняя еще у меня была.
Итого: две ипотеки и квартира древняя не продана.
Ситуация нервная.
Вдруг находится очередной клиент – милая дама с польской фамилией, которая поступила тоже не чрезвычайно прекрасно.
Она пришла, начала торговаться.
А так как у меня сроки горели, я подвинулся в стоимости на 200 тыщ.
Она согласилась.
Квартиру опять сняли с реализации.
Лайфхак: Когда сроки по продаже поджимают, нужно просить менеджероа продвигать объявление, чтоб оно почаще светилось на агрегаторах.
Риелторы эту сумму на продвижение постоянно закладывают.
И вот сначала июля в пн мы подписали документы.
В момент подписания проговорили схему реализации снова: когда, сколько средств она мне дает, чтоб погасить ипотеку, снять обременение.
Договорились на среду снимать обременение.
На этом разошлись.
Во вторник жду доказательства от менеджера о встрече.
Мой менеджер утверждает, что не может до их (покупательницы и ее риелтора) дозвониться.
Но вроде как покупательница говорила, что ей удобнее в четверг, потому мы решили подождать.
В среду она тоже не объявилась, так что менеджеру пришлось вечерком практически терроризировать их по телефону.
Выяснилось, что они решили расписку о том, что я взял у нее средства для погашения ипотеки, удостоверить у нотариуса и типо они ее "составляют".
Очевидно, я понимаю, что что-то не так, так как подобные расписки уже должны быть в наличии у больших агентств недвижимости.
В итоге они протянули до конца недельки и испарились вообщем.
Правда мой менеджер быстро сориентировался и в конце той же недельки, когда возник 3-ий клиент – домашняя пара – произнес им, дескать, ежели желаете приобрести квартиру и опередить другого покупателя, тогда придется доплатить 200 тыщ.
И ежели успеете в пн подписать документы, то она ваша.
Мы тогда еще не знали, что 2-ая покупательница нас решила просто кинуть.
В итоге эта домашняя пара приехала в пн и все подписала.
Здесь же дали мне средства.
Это было 19 июля, а 20 июля "Банк ДОМ.
рф" выдал мне справку о отсутствии задолженности.
Лайфхак для покупателей: Даже ежели в объявлении написано, что квартира продана, но объявление все еще возникает в агрегаторах, имеет смысл позвонить и уточнить.
Полностью может быть, что вы успеете перехватить объект у другого покупателя, как было в моем случае.
А еще не нужно стесняться покупателю и торговцу брать друг у друга мобильные телефоны.
Даже ежели вы вроде как отыскали покупателя, но к для вас продолжают идти еще глядеть люди, то лучше поменяться данными на вариант, ежели 1-ый клиент сорвется.
Дальше началась выдача закладной.
В моем случае было надо снимать без помощи других, другими словами ехать в банк.
Мы с менеджером пришли к руководителю кабинета банка, познакомились с ним, объяснили, что нам нужно прямо срочно, что у нас пригорает уже везде.
На что нам управляющий отделения Ольга ответила, дескать, поглядим, приходите завтра, потому что на данный момент по базе закладная не видна.
Тогда и, при выходе из банка, мой менеджер порекомендовал мне на последующий день по дороге в банк приобрести торт.
Я опешил, неуж-то еще это работает?
Но по дороге в банк все таки купил небольшой и вкусный торт, и дал его руководителю кабинета совместно с заполненными документами с ухмылкой и со словами "Попейте чаю, отвлекитесь от работы".
Я не знал, как это сработает, но итог увидел сходу.
Ольга расплылась в ухмылке, произнесла мне посидеть в переговорной рядом с ее кабинетом.
И дальше я слушал, как она звонила в хранилище и просила поспешить с доставкой закладной.
В итоге Ольга смогла договориться на последующее утро.
И, вправду, все так и случилось.
Торт решает все!
При этом это даже не взятка, а конкретно человечий фактор – символ внимания.
Ольге я желал бы выразить отдельную благодарность.
Она была чрезвычайно приятна и чрезвычайно сильно мне посодействовала.
На заметку: Пытайтесь постоянно быть вежливыми, не наглеть, не хамить.
Непринципиально, о каком шаге речь идет.
У меня были случаи, когда люди на просмотр квартиры приходили с надменными лицами.
А ты должен стоять и улыбаться, хотя тебя снутри переворачивает.
Еще принципиально при покупке квартиры осознавать, что владелец квартиры скажет для вас лишь то, что его самого интересует.
Скажем, у меня нет малышей, потому я не имею понятия, что там с садиками и школами в окружении.
Но зато я могу все поведать о парковке рядом с домом.
Так что нужно разговаривать и пристально слушать каждого владельца, к которому вы приходите на осмотр.
В моем доме продавалось несколько квартир в тот момент.
И некие будущие покупатели лишь от меня узнавали и про чат дома, про парковку около ТЦ. В итоге 21 июля я получил закладную.
И здесь по поводу щедрости и "ушлости".
Чем неплохи агентства недвижимости?
У их есть связи!
Так, мне менеджер произнес, что снятие обременения за два дня – 10 тыщ рублей, а постановка на новейшего собственника – 13 тыщ плюс госпошлина.
Мы с покупателем моей квартиры просто подходящую сумму положили с фразой "нам сейчас".
В общем, через 6 дней опосля получения закладной, 27 июля, у нас на руках уже были документы с переходом права принадлежности.
После чего я в тот же день пошел на раскрытие аккредитива.
Через час средства у меня были на счету.
И на последующий день я утром приехал в отделение банка чтоб оформить совсем покупку новейшей квартиры.
Другими словами я успел все сделать до 8 августа – последнего срока, который мне был установлен.
Вот таковая история.