Один из огромнейших русских застройщиков "Идеал" меняет структуру акционеров – АФК "Система" заполучила 25% акций у основоположника и главы компании Вячеслава Заренкова, который остается миноритарием с 5,7%. Этому предшествовала покупка "Образцом" 51% акций девелоперской компании "Лидер-Инвест", входящей в "Систему". В интервью Недвижимость Заренков поведал о подробностях обеих сделок и том, как будет развиваться объединенная компания.
Не считая того, он поделился, куда планирует издержать вырученные средства, как будет проводить свободное время и как его мечты соединены с "Образцом".
- Вячеслав Адамович, для чего "Образцу" пригодилось брать контрольный пакет "Лидер-Инвеста"?
При всем этом прибыль от реализации акций "Образца" получили вы, а на покупку акций "Лидер-Инвеста" сделанной вами компании пришлось взять кредит практически на 17 млрд рублей.
Как целенаправлено было навешивать на "Идеал" такую долговую нагрузку с учетом очень непростых критерий работы для застройщиков в текущее время?
- Как вы понимаете, за крайние два года на строительном рынке было много неопределенностей, связанных с конфигурацией законодательной базы и в целом правил игры.
На фоне этого мы осторожничали и фактически не получали новейшие проекты.
В итоге на конец 2018 года в компании появился недостаток проектов на 1,3 миллиона квадратных метров будущей недвижимости.
Перекрыть это недостаток обычный покупкой новейших участков оказалось проблематично, в особенности в столичном регионе.
Во-1-х, тут не настолько не мало участков, которые продаются уже с фактически готовой разрешительной документацией.
А это было чрезвычайно принципиально для нас, чтоб она была уже на высочайшем уровне, по другому пригодилось бы 2-3 года, чтоб ее приготовить.
Во-2-х, это недешево.
В столичном регионе участки стоят приблизительно 450-550 баксов за квадратный метр будущей площади.
Выходит, что нам необходимо было 600-700 миллионов баксов.
Таковых средств у нас не было, а банки на приобретение земли навряд ли дали бы средства, они к этому строго подступают.
Потому менеджмент предложил приобрести компанию приблизительно с таковым же объемом проектов.
Было исследовано наиболее 20 различных компаний, и более пригодным вантом оказался "Лидер-Инвест".
После кропотливого исследования компании с привлечением узнаваемых консультантов были определены пределы стоимости – от 230 до 280 миллионов баксов.
Переговоры с "Системой" продолжались наиболее месяца и камнем преткновения была, конечно, стоимость.
Менеджменту удалось уверить АФК опуститься до нижнего уровня в этих рамках и зафиксировать стоимость в рублях.
При всем этом Сбербанк отдал кредит на чрезвычайно выгодных критериях: в 1-ый год деяния кредитного контракта погашение основного долга не предвидено, в 2020-2021 годах – относительно маленькие выплаты, удобные для компании, а основная сумма долга будет выплачиваться на четвертый-пятый годы кредитования.
К тому моменту будет завершена значимая часть проектов, входящих в общий портфель, деньги от их реализации будут доступны для погашения долга.
Так что условия полностью посильные для "Образца".
- Как вы думаете, как могут отнестись к сделке миноритарные акционеры "Образца"?
- Они отнеслись к сделке положительно.
Это видно по торгам за крайние два дня, акции "Образца" выросли практически на 15%. Ежели ассоциировать ситуацию со сделкой и без нее, то в первом случае имеется много положительных причин.
Это и повышение валютного потока, и рост дивидендов за счет синергии, и снятие риска невыполнения стратегии, и почти все другое.
В то же время ситуация без сделки могла бы привести к суровым последствиям – недостаток проектов, понижение валютного потока, капитализации компании и падение ее акций.
- Вы довольны стоимостью проданных вами акций?
Плюс пакет продан с премией в 55% к рынку…
- Решение о выходе из бизнеса я принял еще сначала прошедшего года.
В то время стоимость акций на Английской бирже, на которой мы торгуемся, колебалась меж 3-мя и 4-мя баксами.
Тогда же я определил себе стоимость, ниже которой продавать не буду – 3,10. На начало этого года акции стоили в среднем около 4 баксов.
Потому я считаю стоимость, за какую продан пакет, полностью разумной.
Касаемо премии – это глядя к какой цифре относить.
Ежели, допустим, к периодам, когда акции стоили 1,87-1,90 бакса, то, наверно, это отменная премия.
Ежели к моментам, когда было больше 4 баксов, то нет.
В среднем стоимость по оценкам аналитиков в ближайшее время составляла около 3,9 бакса, потому никакой премии я не вижу.
- Почему вы решили выйти из бизнеса?
- Я уже не раз о этом говорил и сейчас повторю.
Каждый человек в протяжении жизни рассчитывает свои силы, способности и время собственной активной трудовой деятельности.
Чтоб управлять таковой большой компанией, нужно выкладываться 24 часа в день и постоянно быть в напряжении.
Куда бы я не ехал – на рыбалку, в лес, кататься на лыжах – я все равно утром до позднего вечера задумывался о компании.
Но мне идет 68-й год, и в таком режиме уже тяжело работать.
А трудиться вполсилы – не в моем нраве.
Ну и компании это не на пользу, когда фаворит, на которого рассчитывают, работает не в полную меру.
- А не было ванта передать бизнес в управление доверенным лицам?
В свое время, к примеру, ваш отпрыск Дмитрий возглавлял совет директоров.
- Поначалу я желал передать управление менеджменту.
Но в таковой компании должен быть один фаворит, а не группа людей.
Посреди менеджмента есть чрезвычайно отличные руководители, но человека, который мог бы взять на себя лидерство во всем "Образце", я не лицезрел.
Потому корпоративное управление передано совету директоров, а оперативное управление генеральному директору.
Думаю, фаворитом станет кто-то из числа новейших акционеров.
Я сиим людям доверяю, мы долго общались, они серьезно настроены взяться за управление компанией.
Им это выгодно, и компания имеет большие способности и шансы развиваться.
Если честно, я рассчитывал, что Дмитрий воспримет бразды правления.
Это был бы лучший вант.
Но он избрал другую жизненную позицию, у него остальные ценности, и я его понимаю.
У меня постоянно на первом плане была работа, а на все другое времени оставалось не достаточно, в том числе и семье я уделял не достаточно внимания.
Дмитрий в этом плане молодец, у него на первом месте семья, а уже позже все другое.
- Он совершенно ушел из бизнеса?
- Нет, он на данный момент занимается 2-мя направлениями.
Ранее он заполучил достаточное количество недвижимости, маленькими толиками в различных объектах и точках, и сейчас заведует ею. Еще он окончил ЛЭТИ, увлекается программированием и компьютерными програмками и в этом также начинает достигать результатов.
Когда человек начинает бизнес без помощи других, с нуля, он ценит его еще больше, чем получив в наследство.
У меня есть мечта – чтоб мои внуки либо правнуки сделали собственный бизнес, развили его, а позже поглядели на "Идеал" и потихоньку начали выкупать его и управлять им. Это может случиться через много лет, когда меня уже не будет, но это было бы здорово.
Но необходимо, чтоб они сами заработали средства, сами набили шишек, прошли через неудачи, радовались своим успехам.
- У вас не будет собственного представителя в новеньком совете директоров?
- Мне давали остаться самому, бросить Дмитрия либо какого-то моего номинанта.
Но я принципиально отказался.
Новейший совет директоров, куда вошло два представителя от АФК и два новейших независящих директора, должен быть полностью волен в принятии решений.
А когда остается человек, который был фаворитом в компании, вольно либо невольно может начаться давление на совет.
Но ежели будет нужно какая-то консультация либо помощь, я постоянно готов ее оказать.
- Про "Систему" специалисты молвят, что она выплачивает дивиденды нерегулярно и достаточно низкие.
Вы как миноритарий рассчитываете получать дивиденды от собственных оставшихся акций?
- Я полностью верно скажу, что решение о выплате дивидендов воспринимает не АФК "Система" не Вячеслав Заренков (в прошедшем), а совет директоров.
И на этом совете дискуссируется масса всяких причин, которая связана с выплатой дивидендов.
Учитывается финансовая ситуация сейчас в компании, учитывается возможность приобретения новейших участков.
Но мы постановили в свое время, что при хоть какой ситуации дивиденды должны выплачиваться в пределах 40-70% от незапятанной прибыли.
И уже совет директоров решает, какой процент от прибыли в виде дивидендов выплачивать всем акционерам.
Потому я не вижу никаких опасений, что кто-то может волевым методом огласить: "Нет, в этот раз не будем дивиденды выплачивать!
" Либо напротив: "Давайте в этот раз дивиденды выплатим 100% от незапятанной прибыли!
"- Были ли еще претенденты на вашу долю в "Образце", не считая "Системы".
И правда ли, что вы поначалу желали реализовать акции менеджменту?
- Были желающие приобрести, но большая часть этих предложений носили не совершенно цивилизованный нрав.
К примеру, какая-то компания имеет собственный плохой актив.
И ее управление решает – а давайте мы купим акции, позже присоединим туда активы, позже еще что-то там и прочее, прочее.
Были предложения выкупа контрольного пакета - 35% пакета выкупать, позже присоединить к некий иной компании.
Бренд "Идеал" исчез бы, и миноритарии остались бы обманутыми.
Потому, все эти предложения я отсеивал.
Было предложение от менеджмента, и оно достаточно разумное было.
Если честно, я согласился на него, но опосля ряда переговоров и оценки я решил, что лучше реализовать пакет акций компании.
Все участники с сиим решением согласились.
- Есть ли в соглашении о продаже вашей толики какие-либо нефинансовые условия?
К примеру, описание стратегии предстоящего развития компании, бонусы для менеджмента?
- Мы обсуждали некие вопросцы, а именно, что менеджмент в большинстве собственном должен остаться, что обязана сохраниться стратегия развития тоже.
Некие вопросцы мы обсуждали, но это все на честном слове.
И я думаю, это цивилизованная сделка и эти условия будут сохраняться, невзирая на то, что в контракт мы их не записывали.
- Вячеслав Адамович, на собственной страничке в "Фейсбуке" сходу опосля сделки вы написали, что стоит игнорировать "домыслы, вымыслы, клевету и ересь".
Что вы имеете в виду и каких "служащих, которым предложено покинуть компанию"?
- Ну, вы понимаете, клеветы и ереси много сейчас.
Когда видишь заглавия, диву даешься, как в здравый разум может придти такое: "Калви посадили, "Идеал" разбегается, реализации падают" и т. д. и т. п. Ну, вот полностью абсурд, ересь и клевета, по сути.
Остальных слов нет.
Потому и публикация у меня была, быть может, таковая чувственная.
Нужно ко всем вещам подступать разумно, уместно, осмысленно, анализировать, что к чему.
А не писать броскими заголовками и позже звонить, извиняться…
Звонят, извиняются: "Вы понимаете, нам сказали…
мы увидели…
мы услышали…
". Это не солидно для обычных изданий.
Потому я написал – не верьте.
Я там расписал кратенько, что по сути вышло.
И мне поверили.
Я получаю тыщи писем со словами поддержки, благодарности, одобрением принятого решения.
Но все таки находится 1% тех, которые еще врут…
А что касается увольнений – это забота новейшего управления.
Я считаю, что никаких увольнений массово там не будет.
Может, один-два-три человека подадут заявление по собственному желанию, так как тем людям, которые языком болтали не работали и при помощи данной болтовни пробовали натягивать корону для себя на голову, незаслуженно восхваляя свои награды, не место будет в компании.
Мне Геннадий Филиппович Щербина, новейший генеральный директор, произнес то же самое.
Всем, кто отлично работал, будут предложены отличные перспективы в развитии собственной карьеры.
- Что вы думаете о нынешних критериях на рынке и, а именно, о эскроу-счетах и проектном финансировании?
И как конфигурации законодательства воздействовали на ваше решение реализовать акции "Образца"?
И как они вообщем отразятся на "Образце"?
- Вначале, когда возникли эти инициативы и была неопределенность, я был противником этих конфигураций.
Так как сходу набросились на контракт долевого роли, что это вообщем таковой неверный документ и т. д. А ведь ДДУ чрезвычайно отлично работали, а обманутые дольщики появлялись из-за отдельных жуликов.
Ну и плюс из-за решений районных, региональных, ну и федеральных властей уже во время реализации проектов.
Проект просчитывается на сто процентов, определяется прибыль, способности денежные и прочее, а в процессе реализации начинаются конфигурации.
Естественно, это плохо.
Но позже я изменил свое мировоззрение, и сейчас я на сто процентов поддерживаю переход на проектное финансирование.
Естественно, не все это выдержат.
И мы, наверняка, одни из первых, кто адаптировался к переходным условиям, запустив пилотные проекты в Москве и Санкт-Петербурге с проектным финансированием, в том числе под эскроу-счета.
Я не вижу полностью ничего ужасного, так как все-же разум возобладал.
Переход будет не резким.
И те проекты, которые сейчас в работе, будут реализовываться еще по старенькой схеме, ежели желание у застройщиков будет.
А те, которые начинаются, - до 1 июля еще, в принципе, можно будет успеть перейти.
Естественно, маленьким компаниям это будет сделать трудно, но, тем более, может быть.
Какого-то влияния на продажу моей толики это не оказало, но на покупку "Лидер-Инвеста" воздействовало.
На данный момент начался тренд на укрупнение, и ежели та либо другая компания не будет расти, укрупняться, означает, судьба ее быть может плачевной.
Если б сделки по приобретению "Лидер-Инвеста", которая закрыла на сто процентов недостаток наших новейших проектов на наиблежайшие 5 лет, не было, то трудности могли бы быть у "Образца".
- А у "Лидер-Инвеста" могли быть трудности?
- У него тоже могли быть трудности, естественно.
Раз уж тренд на укрупнение на рынке существует, то необходимо следовать этому тренду.
И в "Лидер-Инвесте" это соображали, и в "Образце" это отлично соображали.
Потому соединение этих компаний – это чрезвычайно разумный шаг.
И я думаю, за нами последуют еще почти все компании, которые тоже начнут укрупняться.
- Я верно понимаю, что бренд "Лидер-Инвест" закончит существовать?
- "Идеал" точно не закончит существовать.
А вот "Лидер-Инвест", вероятнее всего, да. Так как два таковых массивных бренда не должны конкурировать меж собой.
Потому да, "Лидер-Инвест" все-же вольется в компанию "Идеал" и станет ее частью.
- Вы уже говорили сначала разговора, что новейший кредит для "Образца" будет удобным, а какова общественная долговая перегрузка компании на данный момент?
- До сделки у нас был положительный баланс, незапятнанного долга не было.
Это было соединено не только лишь с тем, что компания непревзойденно работала, а к тому же с тем, что в крайние два года, как я уже и говорил, мы фактически не получали новейшие проекты.
Потому запас как раз нужен был для покупки новейших проектов.
А величина валового долга у нас постоянно была в размере от 14 до 22 млрд рублей и сейчас, ежели она превзойдет эти 22 млрд, то эта перегрузка будет уже для объединенной компании, а не только лишь для "Образца".
Это обычная перегрузка.
После сделки величина незапятнанного долга составила всего 13,3 млрд рублей.
Отношение же незапятнанного долга к EBITDA будет 0,85х.
- Какие определенные конкурентноспособные достоинства будет иметь объединенная компания перед иными игроками рынка?
- Возможность получать в предстоящем новейшие проекты возрастет, однозначно.
Мы объединим менеджмент под наше проектное управление и, соответственно, удельно-накладные расходы на метр квадратный снизятся.
Наша вертикально встроенная система управления даст о для себя знать, так как наши же генподрядные и субподрядные организации, которые имеются в "Образце", расслабленно выйдут на объекты, которые сейчас есть у "Фаворита".
Тем они получат полную загрузку, а их прибыль будет оставаться снутри компании, а не уходить тем подрядчикам, которые сейчас работают на объектах "Фаворита".
Наша система ККТС – комбинированная конструктивная технологическая система - будет применена на объектах "Фаворита".
Позже, функцию технического надзора у нас сейчас выполняет спец наша компания, которая употребляет систему BIM, а у "Фаворита" она еще не использовалась – это тоже позитивно.
Ну и много остальных, итог будет налицо, когда завершится интеграция.
Её планируется завершить в 3-ем квартале 2019 года.
- Где будет больше строить объединенная компания?
В Москве, Петербурге, в остальные регионы, может, будет уходить?
- Мы постоянно говорили, что развиваемся 50 на 50. Но на нынешний день "Лидер-Инвест" все-же чисто столичная компания, потому, я думаю, соотношение будет 60 на 40 - в Москве больше, в Санкт-Петербурге чуток гораздо меньше.
Остальные регионы мы тоже изучали, но в наиблежайшие три года выходить туда не планировали.
Но сейчас, когда произойдет интеграция, этот временной период можно уменьшить.
Мы разглядывали Архангельскую область, сам Архангельск, несколько городов-миллионников, где чрезвычайно остро стоит вопросец со строительством жилища.
- Как вы оцениваете на данный момент условия для ведения бизнеса в Санкт-Петербурге опосля смены губернатора и кураторов стройотрасли?
- Вы понимаете, смена власти и губернаторов влияет на те компании, которые воспользовались их благосклонностью либо рассчитывали на нее.
Мы свои проекты делаем в рабочем режиме: снизу, аккуратненько, разрабатывается проектно-сметная документация, проекты планировки, и когда уже все готово, тогда выходит на верхний уровень и там утверждается в согласовании с законодательством.
Потому каких-либо конфигураций в отношении компании "Идеал" не будет.
Это однозначно.
Конфигурации коснутся тех, кто получает резолюции сверху, а позже не знает, что делать, так как, в конце концов, необходимо делать нормальную рабочую и разрешительную документацию в согласовании с теми регламентами и схемами, которые есть.
Что касается новейших заместителей, которые курируют стройку в Санкт-Петербурге.
Не знаю, ребята юные, активные, мне кажется, проявят себя нормально.
А использовать им свою энергию все-же нужно на тех валютных средствах, которые им выделяются.
Так как программа строительства школ, садов, поликлиник и иных соцобъектов, с уже выделенными валютными средствами, в крайние семь лет фактически не выполнялась.
И это было смешно, так как осваивалось практически 15-20%. Основной вопросец для хоть какой личной компании - это финансирование.
А тут финансирование дают, а умения воплотить нету.
Вот им на что необходимо направить внимание.
Ежели они будут с опережающими темпами и с фуррором строить дороги, школы, детские сады, поликлиники, делать благоустройство и т. д., тогда легче будет и компаниям, которые занимаются девелоперским делом.
- Каковой на данный момент объединенный земляной банк компании и сколько он стоит?
- Четыре миллиона квадратных метров, оценивается в 200 млрд рублей.
Это земли, которые уже оформлены как проект.
Не как картофельное поле в колхозе, как уже сформировавшийся проект.
- Какие еще компании может приобрести "Идеал"?
- "Идеал" никого не будет брать в последнее время.
В этом году точно.
- На данный момент "Идеал" 4-ый по размерам строительства застройщик в Рф. Есть ли у компании амбиции стать первой?
- Ну, в принципе, это объединение и было ориентировано на то, чтоб войти в тройку фаворитов.
Первым быть постоянно тяжело.
Но в тройке фаворитов будем непременно.
- Сделка прошла на фоне ситуации с Baring Vostok и арестом Майкла Калви.
Что вы думаете вообщем о данной ситуации, и может ли Baring Vostok реализовать собственный пакет "Образца"?
- Во-1-х, Baring Vostok – это суперцивилизованная компания с чрезвычайно классными спецами.
Они инвестировали в нашу компанию еще в 2008 году, когда никто из иностранных компаний не пробовал даже рубля и бакса вложить в российскую экономику.
Они приобрели 15,5% акций, и благодаря сиим инвестициям мы вышли в столичный регион.
Не было бы инвестиций, мы бы в Москве не работали.
2-ое, мы до прихода Baring Vostok чрезвычайно слабо разбирались в корпоративном управлении, а они принесли нам верный дух корпоративного управления. Они обучили менеджеров, совет директоров, проявили, что такое интернациональная компания, которая котируется на английской бирже. Они верно подготовили компанию к выходу на биржу. В прошедшем году они уменьшили собственный пакет до 5,7%, и это была плановая акция, которую я на сто процентов поддержал, и которая прошла чрезвычайно цивилизованно. Сейчас они обыденные миноритарии, но, тем более, в совете директоров есть их представитель, чрезвычайно уважаемый, который объективно оценивает ситуацию и помогает принимать грамотные решения. Я не знаю их мыслей с учетом этих событий, так как они получили удар "под дых". Что касается непосредственно Майкла, то я знаю его как полностью порядочного, культурного, вежливого, интеллигентного человека. Он чрезвычайно неплохой человек. - Мы на данный момент с вами беседуем в тот момент, когда вы находитесь на Кипре. Вы много проводите времени вне Рф?- Наш головной кабинет на Кипре, и я, как председатель совета директоров, обязан был находиться большее время тут. Кое-где полгода находился на Кипре, сейчас я буду наиболее волен. Могу находиться в Рф, могу на Кипре, где угодно. Я думаю, что буду путешествовать на данный момент больше по Европе, съезжу в Индию, Бразилию. Есть много государств, где я не побывал. - Как вы планируете распорядиться средствами, которые получите по итогам реализации акций?- Основная масса средств будет не инвестироваться, а жертвоваться на благотворительные цели. Что касается инвестиций, то я избрал себе последующие цели: 1-ое — образование, 2-ое — здравоохранение, третье — интеллектуальная собственность, интеллектуальное развитие. 4-ое — культура: живописцы, киноленты, стройку театра, художественной галереи. Все это будет делаться через наш фонд "Созидающий мир", который существует уже семь лет и много чего же сделал. Сейчас мы делаем его реструктуризацию. В свое время я категорически запретил пускать деньги компании на благотворительность. Ежели кто-то желает чего-то жертвовать, то он должен жертвовать лишь собственные средства. И себе я это за базу взял. И все доходы, которые я получал в крайние три года, шли в основном на благотворительность. Мы выстроили храм, огромный превосходный храм Андрея Первозванного и Всех Святых на Кипре, выстроили храм на Каменке в Санкт-Петербурге. Заканчиваем стройку храма Ксении Блаженной, Рождества Христова. Помогаем школам, детским садам, объектам здравоохранения, культуры. Не так давно, может вы слышали, в Самаре прошел спектакль по моему либретто. Это шедевр вышел, новейший прорыв в балете, 20 минут люди стоя аплодировали. Это отлично, на это средства не жаль растрачивать. - Кроме этого вы занимаетесь своим личным творчеством?- Да, я на данный момент заканчиваю книжку увлекательных рассказов и желаю переиздать книжку "Управление проектами". Она переведена на семь языков, и за рубежом почему-либо о ней больше знают, чем в Рф. Ещё у меня есть планы для написания сценария серии кинофильмов, которая именуется "Позабытые великие". Я отыскал документ, где Владимир Ильич Ленин опосля революции утвердил перечень, наверху которого было написано: "Предать забвению". Это касалось талантливейших людей, вышедших из народа, отдавшим Рф все силы, построившим стальные дороги, школы, институты, разные музеи. Коммунисты решили предать их забвению как импелистов, капиталистов, буржуев. 1-ый кинофильм мы уже подготовили, про Петра Ионовича Губонина, который родился в крепостной семье и за 35 лет стал чуток ли не третьим в Рф предпринимателем. Крепостной, который окончил три класса. Человек, который своим природным разумом, собственной находчивостью, своим трудом достиг чрезвычайно много. Мы желаем говорить о таковых людях, чтоб сегодняшние бизнесмены могли брать пример. В общем, планов много, просто лежать на диванчике и глядеть телек не планирую, это точно. Беседовал Константин БАЛАКИН