Покупатели квартир на вторичном рынке в большинстве собственном уже знают, что предварительно необходимо проверить "юридическую чистоту" объекта, но не все до конца соображают, что в это понятие заходит. Обычно юридическую чистоту связывают с мошенничеством и недобрыми намерениями торговца.
Но нередко собственники и сами не знают, что их недвижимость имеет сокрытые трудности.
Чтоб покупка была безопасной, необходимо знать, что конкретно таит в для себя опасность и какие деяния нужно сделать, чтоб получить нужную информацию.
Веб-сайт " Недвижимость" попросил профессионалов поведать о этом своим читателям.
Права несовершеннолетнихНекоторое время назад было чрезвычайно популярным не включать несовершеннолетних в число собственников при приватизации.
Делалось это методом выписки из приватизируемой квартиры конкретно перед подписанием заявления на приватизацию.
После получения документов малышей прописывали обратно, ведает управляющий агентством безопасной недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков.
Потом это может угрожать тем, что выписанные малыши, достигнувшие совершеннолетия, могут обратиться в трибунал и заявить свои права на часть квартиры.
Принципиально также направить внимание на состав семьи торговца, а именно, есть ли у торговца несовершеннолетние малыши, добавляет юрист столичной коллегии адвокатов "Центрюрсервис" Илья Прокофьев.
"При наличии у торговца несовершеннолетних малышей, их права могут быть нарушены, ежели совершаемая торговцем сделка значительно усугубляет условия их проживания.
В таковых ситуациях с исковыми требованиями в трибунал вправе будут обратиться уже органы опеки в интересах малышей", – уточняет он. Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов нужно запросить у торговца справку о регистрации по форме №9 либо справку о составе семьи, рекомендует юрист Виктория Данильченко.
Получить ее может собственник либо хоть какой зарегистрированный на данной жилплощади в функциональном центре (МФЦ) при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право использования помещением, объясняет она.
В данной справке будут указаны сведения не только лишь тех людей, кто зарегистрирован по этому адресу на момент выдачи справки, да и о гражданах, которые были тут прописаны ранее.
"Практически, по указанной справке можно проследить всю историю того либо другого жилого помещения", – говорит Данильченко.
Ежели в квартире, кроме торговца, были зарегистрированы остальные лица, сначала несовершеннолетние, необходимо проверить наличие у их регистрации по месту проживания по другому адресу.
При всем этом лучше, чтоб на дату сделки и торговец был зарегистрирован по другому месту проживания, подчеркивает она.
Еще одну потенциальную опасность таит в для себя внедрение материнского капитала при покупке квартиры, уделяет свое внимание Вишняков.
При погашении маткапиталом ипотечного кредита собственник может не оформить толики на несовершеннолетних, а реализовать квартиру как есть.
В таком случае права несовершеннолетних также будут нарушены.
При покупке ипотечной квартиры обратите внимание на паспорт продавцов – наличие 2-ух и поболее малышей косвенно говорит о наличии сертификата на материнский капитал.
Также количество несовершеннолетних малышей указывается в выписке из домовой книжки.
Для доказательства того, что материнский капитал был не применен и трудности нет, лучше запросить у торговца справку из пенсионного фонда о использовании материнского капитала, – рекомендует Вишняков.
Сокрытые наследникиДругим источником возможной "угрозы" для покупателей могут стать не выявленные ранее наследники приобретаемой квартиры.
Сначала, нужно направить внимание – на основании чего же торговцу принадлежит продаваемая квартира, объясняет Прокофьев.
Эта информация будет содержаться в выписке из ЕГРН.
Ежели квартира получена по наследству, то даже ежели с момента принятия наследства торговцем квартиры прошло 5 и поболее лет, остается велик риск того, что может показаться очередной наследник, предупреждает эксперт.
Он, например, не знал не мог знать о погибели наследодателя, а, следовательно, восстановит свои права через трибунал и воспримет наследство на долю квартиры, которая к тому моменту будет уже продана, отмечает Прокофьев.
В таковой ситуации контракт купли-продажи будет признан недействительным.
"Чтоб таковая ситуация не произошла, нужно ознакомиться со свидетельством о праве на наследство, по которому торговец получил квартиру, узнать у него имелись ли какие-либо еще родственники, также попросить предоставить справку от нотариуса о том, что остальных наследников не имеется", – советует Прокофьев.
Продавец-банкротОпасность может исходить конкретно от торговца, поточнее, от его сегодняшнего положения, которое также стоит инспектировать, советуют специалисты.
Очень принципиальным фактором является наличие каких-то текущих судебных споров с ролью торговца, которые могли бы повлечь правовые последствия для его имущества, а именно квартиры, которую планирует приобрести клиент, разъясняет Прокофьев.
Опасность таковых ситуаций заключается в том, что ежели трибуналом принято решение о взыскании с торговца большой валютной суммы, или о признании его нулем, то в рамках исполнительного производства на уже проданную им квартиру быть может обращено взыскание методом признания этого контракта недействительным.
А означает, купленная квартира быть может истребована даже у добросовестного покупателя, продолжает он. Для проверки торговца зайдите на веб-сайт суда, введите в поисковик в разделе "Делопроизводство" ФИО собственника, а позже и супруги, ежели он находится в браке, рекомендует юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамази Мстоян.
"Ежели поисковые результаты покажут, что имеются значимые споры либо споры о взыскании валютных сумм, сравнимых приблизительно со стоимостью квартиры, то это может говорить о вероятных будущих спорах.
К примеру, при банкротстве собственника в виду невыплаты долга, в рамках которого денежный управляющий может оспорить сделки, совершенные собственником за 3 года до начала процедуры банкротства", – дает подсказку он. Ежели торговец будет признан нулем, то по представлению управляющего, квартиру могут отобрать у покупателя и вернуть в конкурсную массу для покрытия всех долгов торговца, предупреждает Вишняков.
Покупателю в таком случае средства автоматом не возвращают, он становится в очередь остальных кредиторов торговца.
Продажа квартиры по доверенностиКвартиру может продавать не сам собственник лично, а его представитель по доверенности, разъясняет Вишняков.
В данном случае нужно осознавать, что доверенность быть может отменена либо оказаться липовой.
Ежели собственник не может принять роль в сделке, проверьте, вправду ли существует нотариус, указанный в доверенности.
Удостоверьтесь в том, что таковая доверенность вправду была выдана и в текущее время возможности по ней не отменены, рекомендует Данильченко.
Хотя, продолжает она, от продаваемой по доверенности квартиры лучше отрешиться, так как сиим способом нередко пользуются мошенники.
"Ежели подходящая для вас квартира продается лишь по доверенности, идеальнее всего достигнуть личного роли собственника при заключении сделки.
Договоритесь о встрече и пообщайтесь, при этом непременно лично", – подчеркивает юрист.
Очень принципиально держать в голове, что удостоверение нотариусом доверенности на право воплощения разных действий с недвижимостью не гарантирует законность и сохранность следующей сделки купли-продажи, ежели сама сделка не удостоверяется нотариусом, в свою очередь отмечают специалисты Федеральной нотальной палаты (ФНП).
"Нотариус в данном случае удостоверяет лишь желание человека о представлении его интересов третьим лицом.
Ежели нотариус всего только удостоверил доверенность, а сделка потом прошла в обычный письменной форме, ответственности за нее никто не несет.
И ежели ваши права в итоге сделки будут нарушены – вред возместить будет просто некоторому", – предупреждают специалисты ФНП.
Убедиться в реальности доверенности поможет особый сервис на портале Федеральной нотальной палаты.
Указав реквизиты документа на веб-сайте, можно мгновенно и совсем безвозмездно проверить факт удостоверения предъявляемой доверенности, также выяснить, не отменялась ли она доверителем, добавляют в ФНП.
Сокрытые собственникиВ данном случае идет речь не только лишь о людях, имеющих основания претендовать на квартиру, другими словами о несовершеннолетних и кредиторах, о которых говорилось выше, да и о остальных основаниях для оспаривания купли-продажи квартиры.
Так, принципиально направить внимание на то, состоит ли торговец в зарегистрированном браке, или на то, был ли брак расторгнут не так давно, рекомендует Прокофьев.
Это соединено с тем, что при совершении сделки могут затрагиваться права третьих лиц, в итоге чего же сделка оспаривается в судебном порядке.
А именно, ежели брак торговца расторгнут незадолго до совершения сделки, то 2-ой супруг вправе обратиться в трибунал с исковым заявлением о разделе вместе нажитого имущества.
И в случае, ежели купленная квартира окажется таковым имуществом, то сделка будет признана недействительной, предупреждает он. Чтоб это узнать, попросите у собственника паспорт, советует Мстоян.
Ежели он находится в браке, то нужно получить от супруги нотально удостоверенное согласие на продажу квартиры, уточнить заключен ли меж женами брачный контракт.
Ежели торговец не состоит в браке, то данное обстоятельно нужно зафиксировать у нотариуса, что собственник на момент приобретения квартиры не состоял в браке, разъясняет он."Но на практике бывают случаи, когда штамп в паспорте отсутствует, и собственник говорит и даже подтверждает, что в браке не состоит не состоял, а позже оказывается, что он все-же на момент приобретения квартиры и/либо в реальный момент состоит в браке, и жена оспаривает заключенную сделку по купле-продаже квартиры.
К огорчению, свести к нулю данный риск трудно", – предупреждает Мстоян.
Вообщем, подстраховаться в этом вопросце посодействуют нотариусы, потому что у их есть доступ к реестру ЗАГСа.
Но пользоваться таковой услугой можно лишь в этом случае, ежели сделка купли-продажи оформляется конкретно через нотариуса.
"С пуском Одного муниципального реестра ЗАГС в октябре 2018, который содержит в для себя всю информацию о популяции страны, начиная с 1926 года, нотариусы получили возможность оперативной проверки таковых юридически важных сведений, как дата рождения, смена ФИО гражданина, факт состояния в браке и остальных", - объясняют специалисты ФНП.
Не считая того, проведение сделки через нотариуса дозволяет установить всех лиц, которые имеют основания претендовать на квартиру, добавляет нотариус городка Москвы Илья Радченко.
"В неких вариантах может потребоваться получение справок, к примеру, о согласовании адресов (ежели адресок изменялся), в особенности это актуально для чрезвычайно старенькых документов начала и середины 90-х годов, когда адреса объектов, в особенности земляных участков, указывались не на сто процентов, неточно, ну и просто сильно поменялись за прошедшие годы", - объясняет Радченко.
Ежели же идет речь о продаже толики, то торговец должен получить согласие остальных собственников квартиры.
В случае отсутствия такового согласия в предстоящем может появиться спор о праве принадлежности на квартиру, отмечает Данильченко.
Вероятные обремененияПродаваемая квартира может иметь несколько видов обременений либо прав третьих лиц, которые не являются правом принадлежности, к примеру, контракт ренты либо право использования помещением.
Свободно реализовать квартиру по договору ренты можно лишь в случае ее выполнения.
Рента исполняется выплатой оговоренной сторонами суммы либо гибелью рентополучателя, разъясняет Вишняков.
"Ежели его выписали из квартиры в дальний психоневрологический интернат и состряпали свидетельство о погибели, обременение могут снять и испытать реализовать квартиру.
Но так как рентополучатель жив не собирался умирать, и контракт не исполнен (рента им не выходит), то клиент может лишиться квартиры", – предупреждает он. При покупке квартиры по договору ренты, необходимо удостовериться, что обязанность собственника по выплате ренты выполнялись точно и в срок.
Подходят выписки со счета, подтверждающие факт каждомесячных выплат.
Также нужно попросить архивную выписку из домовой книжки – там может всплыть информация, что рентополучателя выписали не по погибели, а просто на иной адресок.
А это уже повод насторожиться и начать уточнять информацию, добавляет эксперт.
Что все-таки касается чьих-то прав на проживание в квартире, то информацию о этом можно выяснить из архивной выписки из домовой книжки, сравнив ее с документами на собственность, отмечает Вишняков.
Ежели сделка проводится в нотальной форме, то нотариус инспектирует принадлежность недвижимости по сведениям ЕГРН, отмечает Радченко.
"При всем этом проверяется также наличие арестов либо запрещений, зарегистрированных в ЕГРН, что фактически исключает возможность реализации заложенного имущества без согласия залогодержателя (традиционно банка), реализации имущества, арестованного трибуналом либо судебными приставами, и связанные с сиим мошенничества", - подчеркивает он. Неосознанные действияЕсли у собственника недвижимости есть какое-то психическое болезнь (в том числе на фоне потребления алкоголя либо наркотиков), он может опротестовать продажу квартиры, объясняя тем, что не осознавал, что творит, предупреждает Вишняков.
"Кстати, скрыть состояние собственника могут испытать выдачей доверенности на полностью адекватного представителя", – подчеркивает он. Следует попросить у собственника справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, выданные по месту проживания торговца, разъясняет эксперт.
Это дозволит прояснить возможность появления вышеуказанной трудности.
Ежели квартира продается по доверенности, непременно свяжитесь с настоящим собственником, пообщайтесь с ним на предмет реализации квартиры – осознает ли он, что происходит.
В случае удостоверения сделки у нотариуса, он инспектирует дееспособность сторон контракта так, как это может быть, добавляет Радченко.
Особенное значение имеет недееспособность либо ограниченная дееспособность, которая установлена решением суда.
"Но даже в этом случае, ежели лицо не признавалось недееспособным трибуналом, но у нотариуса есть подозрения, что человек не понимает последствия собственных действий либо не может управлять ими, нотариус отказывает в удостоверении контракта", - подчеркивает Радченко.