Прогнозы о завершении программы льготной ипотеки долго веселили глаз собственной апокалиптичностью: был там и "обвал рынка", и "лопнувший пузырь", а отдельный мотив складывался из робких надежд неких покупателей на возвращение цен к доковидному уровню. Специалисты рынка поведали Недвижимость, почему новостройки не дешевеют и как реален сценарий с обвалом рынка.
Коварство статистикиС момента, как стали известны обновленные характеристики льготной ипотеки, прогнозы о будущем понижении, а то и обвале цен на новостройки стали звучать чрезвычайно нередко, потому даже на минимальную корректировку почти все отреагировали как на доказательство всех этих негативных ожиданий.
А корректировка вправду произошла, отмечают опрошенные специалисты, но она выразилась не в том, что цены снизились, а в том, что они стали медлительнее расти.
Цены на новостройки на данный момент растут по мере увеличения строительной готовности домов, также сокращения размера предложения, комментирует председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ира Доброхотова.
Стоимость квадратного метра увеличивается с учетом текущего уровня инфляции.
"В крайние два месяца опосля падения спроса на новостройки "старенькой" и частично новейшей Москвы (во многом ввиду малоприменимости льготной ипотеки на новейших критериях) среднерыночные цены замедлили рост.
Так, например, средняя стоимость предложения квадратного метра в новостройках комфорт-класса, которые составляют основной размер предложения массового жилища, и в июле, и в августе увеличивалась всего на 1%, в то время как ранее в 2021 каждомесячный рост составлял 2-4%", – объясняет она.
Данные "Циан" также свидетельствуют о том, что рост цен не тормознул.
Так по данным аналитического центра портала, общественная положительная динамика цен за крайние два месяца складывается в большей степени за счет большей толики квартир, в каких отмечено увеличение прайса.
С июня по август 2021 года по квартирам и апартаментам, которые были в продаже на обе даты, в 64% случаев стоимость выросла.
Для 13% вантов – снизилась.
Каждый 5-ый лот в стоимости не поменялся (23%).Но в данных "Циан" и остальных участников рынка возникла и информация, которая, казалось бы, подтвердила наличие ожидаемого понижения цен.
Так, "Бест-Новострой" и система мониторинга и анализа рынка новостроек bnMap.
pro зафиксировали понижение средней стоимости квадратного метра в новостройках "старенькой" Москвы на 8 тыщ рублей – до 340,9 тыщи.
Эти данные молвят не о том, что столичное жилище начало дешеветь, а о нормализации рынка, на который ворачиваются обычные инструменты стимуляции спроса, подчеркивают опрошенные специалисты.
Средний бюджет предложения снизился на 1,4% по сопоставлению с июлем 2021 года до 12,7 миллиона рублей из-за сокращения средней площади приобретаемого лота на 1,7% до 51 квадратного метра, подсчитала управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.
В свою очередь средневзвешенная стоимость "квадрата" в проектах бизнес-класса "старенькой" Москвы в августе 2021 года выросла на 2,1% - до 377,6 тыщи рублей, а средние бюджет предложения и площадь экспонируемой квартиры сократились на 1,1% (до 26,7 миллиона рублей) и на 3,3% (до 70,3 квадратного метра) соответственно.
Таковым образом, за часть понижения средней стоимости лота несет ответственность тренд на уменьшение площадей продаваемых квартир.
Есть и иная причина, продолжает Коркка, на рынок возвратились скидки, которые не требовались застройщикам в период ажиотажного спроса.
"На мой взор, на данный момент мы смотрим процесс возвращения скидок к тому уровню, что фиксировался до начала пандемии коронавируса и пуска льготной ипотеки", – отмечает эксперт.
Вправду, на данный момент рынок равномерно ворачивается к практике акций и скидок, которая фактически сошла на нет в 2020 году, с бумом спроса на новостройки, соглашается заместитель генерального директора компании MR Group Ира Дзюба.3-я причина кроется в том, что рынок наконец-то закончил испытывать недостаток предложения.
На данный момент идет речь о понижении средней стоимости квадратного метра, что совсем не значит падение цен, разъясняет управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский.
Дело в том, что на значение средней стоимости влияет структура предложения.
Так, ежели в общем объеме предложения превалирует количество лотов на ранешней стадии строительства, средняя стоимость естественно будет ниже.
На рынок мог выйти большой размер квартир в домах на старте строительства, или покупатели могли раскупить наиболее дорогие квартиры в корпусах на завершающем шаге строительства.
Так и вышла отрицательная корректировка в незначимых 1,5%, считает он. Таковым образом, по последней мере, в августе новостройкам не удалось подешеветь, хотя этого от их почти все чрезвычайно ожидали.
Ипотека: синдром отменыПокупатели, лишившись льготной ипотеки в ее начальном ванте, загрустили, и спрос ожидаемо свалился.
Так в "старенькой" Москве в июле записанно 4883 ДДУ, что на 19% меньше, чем в июне (6015), а толика ипотечных сделок снизилась с 68 до 66%, подсчитала основной аналитик "Миэль" Екатерина Бережнова.
В новейшей Москве понижение фатальнее – на 33% относительно июньских характеристик – до 1840 ДДУ, в Подмосковье реализации свалились на 28% к июню – до 4279 ДДУ.
При всем этом толика ипотечных сделок в области сохранилась на прежнем уровне в 73%, уточняет она.
Доступный, чем в столице, бюджет покупки новостроек в Подмосковье больше подступает под новейшие условия льготной ипотеки (максимум 3 миллиона), объясняет эксперт.
Так как доступная ипотека уже много лет остается основным драйвером спроса, главным катализатором продаж является субсидированные ставки от застройщика, отмечают специалисты компании "Самолет".
Вправду, на данный момент это тренд, соглашается генеральный директор сервиса "Синица" Наталья Шаталина.
По ее данным, застройщики "Инград" и "Текта" дают ипотеку без начального взноса либо с наименьшим взносом, "А101" – рассрочку.
Эта стратегия увлекательна не только лишь застройщикам, добавляет бизнес-директор платформы залогового кредитования Online-Ipoteka Иван Веденисов.
"Полагаю, что для удержания клиентского спроса банки будут активнее продвигать совместные программы с застройщиками, в рамках которых будут предложены ставки на несколько процентных пт ниже рыночных.
Такие акции разрешают точечно провоцировать спрос на определенный проект, но массового влияния на рынок не оказывают", – объясняет он. Прогнозы Веденисова неутешительны для тех, кто не успел в крайний вагон льготной ипотеки: он уверен, что заемные средства в последнее время будут дорожать.
Можно констатировать, что ипотека ворачивается к довольно консервативному формату – время низких ставок прошло, цены на недвижимость выросли, действующие льготные программы имеют ограниченную мотивированную аудиторию и наименее демократичные по сопоставлению с госпрограммой прошедшего года условия, отмечает он."Банк Рф уже не один раз увеличивал главную ставку и, по нашим прогнозам, скорее всего, 10 сентября повысит до 7%, что отразится и на средней ипотечной ставке.
Прогнозы по росту средней ставки по ипотеке до 9,5% практически уже стали реальностью: мы лицезреем, что дешевле 8,5-9% операторы рынка на данный момент готовы давать кредиты в рамках госпрограмм – домашней ипотеки, льготной ипотеки и неких остальных нишевых товаров.
По моим оценкам, к началу последующего года ставки по ипотеке на вторичном рынке вне спецпрограмм составят более 9,5-10% годовых", – предсказывает эксперт.
Таковым образом, единственная надежда на увеличение доступности новостроек состоит в том, что цены все-же отреагируют на спрос и пойдут вниз.
Они к тому же дорожают!
Невзирая на магию средней стоимости, по факту новостройки продолжают дорожать, отмечает ряд профессионалов.
Предпосылки этого остаются прежними – рост цен на строй мателы, определенные трудности с рабочей силой, относительно маленькое число новейших запусков проектов, сетует директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
"Застройщик не может назначать стоимость на собственный продукт ниже себестоимости независимо от ситуации со спросом", – соглашается совладелец группы "Родина" Владимир Щекин.
Ряд профессионалов даже показывает, что понижение цен на новостройки быть может чрезвычайно нехороший новостью для всех, и надеяться на него не чрезвычайно уместно.
"Девелоперы сей час строят за средства банков.
За свои не отлично.
Для чего снижать им цены?
Я думаю, ежели в мировой экономике не будет сюрпризов, а политическая ситуация в стране остается на прежнем уровне, падения цен не будет в последнее время", – рассуждает генеральный директор Key Capital Сергей Камлюк.
Раздельно следует огласить, что власти не бросят строительную ветвь и будут всеми методами ее поддерживать, так как от нее зависят почти все секторы экономики, добавляет управляющий фонда коллективных инвестиций "Рентавед" Руслан Сухий.
Потому рассчитывать на то, что цены прямо обвалятся, не стоит.
"Ежели спрос на недвижимость сильно свалится, то от правительства можно смело ожидать новейших методов по вовлечению людей в покупку квадратных метров.
Лишь "темный лебедь" сумеет внести значительные корректировки в сложившуюся ситуацию с ценами.
Но этого никому бы не хотелось", – считает он. Падение спроса, на которое указывают как на основной повод понизить цены, не все считают фатальным, а основное – длительным.
"Спрос снизился в ожидаемых пределах, пока у нас есть данные за июль, Росреестр докладывает, что в июле 2021 года было записанно 6,7 тыщи ДДУ, другими словами даже опосля отмены льготной ипотеки спрос на 19% превосходил характеристики размеренного 2019 года, и на 6% – характеристики июля 2018 года.
Предстоящее развитие ситуации станет наиболее понятным опосля публикации статистики ДДУ по итогам августа-сентября, скорее всего, спрос возвратится на уровни стабильных периодов, которые были до пандемии и будет коррелировать с деловой активностью и со сменой сезонов", – рассуждает Шаталина.
Покупатели на время отложили решение квартирного вопросца, решая бытовые трудности, но уже с сентября ситуация поменяется, и клиенты возвратятся на рынок.
Да, ажиотажа не случится, но мы вернемся к обычным условиям работы, которые были в доковидном 2019 году, предсказывает Колочинский.
Но у профессионалов есть и аргументы в пользу того, что понижение цен все-же произойдет.
Новостройки, дешевейте!
Предпосылки к будущему понижению цен есть, и они полностью понятны: понижение спроса, рост ипотечных ставок, плюс к тому довольно большой пул квартир, которые на данный момент находятся на балансе у личных инвесторов и неминуемо выйдут в продажу, возможно, по наиболее симпатичным, чем у застройщиков, ценам.
"Цены начинают стагнировать, за крайний месяц они в Столичном регионе выросли мало, по сопоставлению с теми темпами, которые наблюдались сначала года, потому возможность выхода на рынок вкладывательных квартир достаточно высока.
Массовые предложения от личных инвесторов могут сделать конкурентнсть предложениям застройщиков, в особенности в проектах, которые реализуются в несколько очередей и в продаже сразу находятся корпуса в разной строительной готовности.
Для застройщиков это неприятно, но не смертельно", – рассуждает Шаталина.
В ноябре от застройщиков можно ждать обычных скидок, и это вызовет всплеск спроса, предсказывает в свою очередь коммерческий директор компании "Ферро Строй" Антон Чудиновских.
А до того цены будут, быстрее, стагнировать, добавляет он. Увлекательный тренд этого августа: почти все застройщики изменили стратегию реализации и начали выводить наиболее большие пулы квартир, в связи с сиим наблюдается рост экспозиции, невзирая на сокращение количества проектов и корпусов в продаже, добавляет Доброхотова.
Таковым образом, девелоперы, возможно, рассчитывают привлечь спрос за счет наиболее широкого ассортимента лотов.
Другими словами одна из обстоятельств роста цен в первой половине года – недостаток предложения – тоже уходит в прошедшее.
"В последнее время мы также ожидаем и пуска новейших мер стимулирования спроса со стороны девелоперов.
Может быть это будут и традиционные скидки и совместные с банками ипотечные программы с наиболее низким процентов, новейшие программы рассрочки и тому схожее", – добавляет Доброхотова.
Застройщики и сами подтверждают готовность биться за покупателя.
"В текущее время наблюдается тенденция спада по обращениям, но мы продолжаем провоцировать покупательскую активность при помощи мотивированных программ, новейших акций, льготных программ ипотечного кредитования", – ведает директор по продукту компании "Сити - XXI век" Мария Могилевцева-Головина.
Выходит, что, как это традиционно и бывает в переломные моменты, рынок столичных новостроек застыл в неизвестности, ожидая сразу кризиса, обвала, стагнации, новейшей формы господдержки и остальных ярчайших событий.
Но уверенно можно огласить лишь одно: в августе он не упал.