Рынок недвижимости в неких регионах Рф перенагрелся из-за широкого использования льготных ипотечных программ, о чем свидетельствует большой разрыв цен меж новостройками и вторичным жильем, также диспропорция в соотношении платежей за аренду квартиры и ее ценой на рынке, поведали Недвижимость специалисты. Ранее глава Банка Рф Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор лицезреет признаки перегрева на рынке ипотеки и его волнует качество кредитов и их влияние на рынок жилища.
Разрыв в ценахВ целом сложившаяся на данный момент ситуация – результат масштабного субсидирования ипотечных ставок со стороны страны и застройщиков.
"Искусственное понижение ставок еще в ковидный кризис привело к дисбалансу спроса и предложения на рынке недвижимости, ажиотажному росту цен и образованию пузыря", – объяснил управляющий аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.
Один из признаков перегрева рынка – это опережающий рост цен на недвижимость на первичном рынке по сопоставлению со "вторичкой" из-за того, что льготная ипотека выдается конкретно на покупку жилища в новостройках, отметил директор департамента розничных товаров Абсолют Банка Виталий Костюкевич.
А ведь длительное время новостройки в различных городках Рф были дешевле вторичного жилища, а именно из-за локации, потому что строились в полях, а "вторичка" размещалась в развитых районах, напомнила вице-президент фонда "Институт экономики городка" Татьяна Полиди.
На данный момент же, по оценкам аналитического центра "Домклик", новостройки в городах-миллионниках Рф наиболее чем на 40% обошли по стоимости вторичное жилище – 133,5 тыщи рублей против 94,9 тыщи рублей за квадратный метр.
Как показало исследование "Домклик", малое различие в стоимости на новостройки и "вторичку" в летнюю пору текущего года наблюдалось в Москве (1,9%). За столицей следовали Столичная область (16,2%), Краснодарский край (16,3%), Новосибирская (19,3%) и Воронежская области (20,8%). Больший разрыв в ценах был в Свердловской области (49%) и Пермском крае (55%)."Из-за значимой различия в процентных ставках по льготным и своим ипотечным програмкам, в особенности опосля увеличения главный ставки, спрос двинулся в пользу новостроек, и цены на их растут рекордными темпами.
Нередко в стоимость зашивается субсидия по процентной ставке.
В итоге появляется значимый разрыв цен меж первичным и вторичным рынками недвижимости", – объяснил Костюкевич.
Также эксперт направил внимание на то, что квартира в строящемся доме, которая покупается по програмке льготной ипотеки по завышенной стоимости, переходя в разряд готового жилища, сходу может утратить до 30% от стоимости.
"Так что у нас в первый раз на рынке наблюдается эффект мерседеса, когда новейший кар терял на выезде из салона 10% собственной цены.
Вот так на данный момент и с квартирами в новостройках: сходу опосля покупки реализовать их на вторичном рынке без дисконта нельзя.
Это больная ситуация", – констатировал старший партнер компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов.
Значимая диспропорция цен меж вторичным и первичным жильем приводит к доп рискам у заемщика, потому что в случае у него заморочек реализовать недвижимость и закрыть кредит может не получиться, остается непогашенной часть долга, добавил завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и денежных инструментов рынка недвижимости Денежного института при правительстве Рф Александр Цыганов.
По его словам, это потенциально плохо влияет на стабильность банковской системы, что и волнует Банк Рф. Аренда отстаетЕще один признак перегрева рынка недвижимости – это диспропорция в соотношении арендных платежей и цены аналогичной квартиры в неких регионах Рф, что сильно наращивает срок окупаемости сдаваемого жилища, отметил Смирнов.
С ним согласилась Полиди.
Она добавила, что ежели стоимость аренды не растет и даже понижается, а стоимость покупки жилища растет, то это говорит о дилеммах.
"Два эти показателя не должны быть разнонаправленными", – выделила эксперт.
Ежели в 2018 году однокомнатную квартиру в Москве можно было приобрести за 6,5 миллиона рублей, то сдавалась таковая квартира за 32 тыщи рублей.
Разделив 1-ый показатель на 2-ой, можно вычислить срок окупаемости объекта.
Так, он составлял 203 месяца, привел пример Смирнов, добавив, что нормой числятся - 200-220 месяцев.
На данный момент в Москве этот срок возрос до 280-340 месяцев.
Другими словами Москва перегрета по этому показателю на 20-25%, констатировал Смирнов.
Более переоценен, по его словам, старенькый фонд в центральных районах Москвы.
"В Санкт-Петербурге и Казани в фонде, построенном с 2010 года до 2020-го, соотношение ставок и цены объектов составляет 300-350 месяцев.
Другими словами Санкт-Петербург и Казань переоценены сейчас, на мой взор, на 30-40%", – добавил Смирнов.
Сумрачные перспективыЭксперты достаточно темно оценивают будущее русского рынка недвижимости из-за сегодняшних диспропорций.
Переток клиентов из вторичного сектора в сектор новостроек продолжится, потому что из-за роста главный ставки процент по жилищным кредитам на "вторичку" уже находится на заградительных значениях, высказал опасение директор направления "Новостройки" агентства "Инком-Недвижимость" Валерий Кочетков.
По его словам, невзирая на рост цен, покупатели продолжат интересоваться конкретно новостройками, так как для почти всех из их главным является не конечная стоимость квартиры, а посильный каждомесячный платеж по ипотеке.
Не считая того, для покупки люди будут почаще применять такие инструменты, как трейд-ин и рассрочка платежа.
"Глобально этот ценовой дисбаланс на рынке жилища может сделать суровые трудности для банковской системы и привести к масштабному банковскому кризису в стране", – предупредил Репченко.
Выдавая ипотеку на квартиры в новостройках, которые стоят дороже, чем "вторичка", банки получают для себя на баланс переоцененные залоги.
Ежели ипотечный заемщик по каким-то причинам не сумеет платить по кредиту, банк должен будет реализовать его квартиру и таковым образом вернуть кредит.
Но ежели новостройки на 20-30-40% дороже квартир на "вторичке", а начальный взнос составляет 20%, то банк может воплотить такую квартиру на вторичном рынке лишь для себя в убыток, объяснил он. Специалисты надеются на активные меры Банка Рф – по их мнению, лишь регулятор может как-то понизить напряжение на рынке.
"На сей день решение – ужесточение норм субсидирования и банковского резервирования.
На очереди пересмотр программ льготной ипотеки, увеличение их адресности, вероятное введение поддержки приобретения вторичного жилища.
Но тут принципиально конкретно модернизировать программы с учетом их настоящей востребованности популяцией, а не только лишь понизить доступность ипотечного кредита, что может произойти при использовании лишь запретительных мер", – объяснил Цыганов.
Ситуация с арендой, по словам Полиди, тоже является тревожным фактором для предстоящего развития рынка недвижимости в Рф."Представьте, что цены на жилище растут, ипотечный платеж растет, и в некий момент снять квартиру в этом же доме можно вдвое дешевле, чем платить ипотеку, либо в три, либо в 5. Разве это не может воздействовать на предпочтения людей арендовать заместо приобретения?
И, напротив, будет ли симпатичным брать жилище, ежели его сдача в аренду не дозволяет оплатить и половину ипотечного платежа?
Выходит, что в какой-то момент как потребительский, так и вкладывательный спрос на покупку должен сократиться", – заключила она.