Рынок столичных новостроек в 2024 году значительно просел из-за окончания массовой программы льготной ипотеки и роста рыночных ставок по кредитам на жилище, а вот вторичка уже успела приспособиться к сегодняшним реалиям, поведали Недвижимость специалисты. Они также выделили, что цены на столичное жилище в 2025 году понижаться не будут, потому что застройщики просто не могут пойти на это, а вторичка уже отыскала точку равновесия.
Новостройки без льготПродажи на столичном рынке новостроек сильно сократились сходу опосля сворачивания массовой льготной ипотеки с 1 июля 2024 года и ужесточения критерий домашней и IT-ипотеки, констатирует управляющий аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.
Ru" Олег Репченко.
"В осеннюю пору реализации начали восстанавливаться.
Сначала благодаря рассрочкам, а чуток позднее и скидкам.
Но в годовой динамике спрос все равно значительно ниже, чем в прошедшем году", – сетует он. Предложение и цены высокиЗа 11 месяцев 2024 года в Москве было записанно 77,2 тыщи договоров долевого роли, что на 25% меньше, чем в 2023 году.
При всем этом, по словам управляющего аналитического центра "Дом.
РФ" Миши Гольдберга, ежели в конце прошедшего года в столице строилось чуток наименее 17 миллионов квадратных жилища, то в этом году возводится 18,4 миллиона "квадратов".
Это разъясняется тем, что застройщики стали притормаживать старты продаж лишь с ноября, приводя предложение в соответствие со спросом, делится наблюдениями управляющий портала "ЕРЗ.
РФ" Кирилл Холопик.
"Они также не могли дозволить для себя снижать цены на жилище ввиду неизменного роста стоимости строительно-монтажных работ и мателов, также удорожания проектного финансирования", – добавляет основной коммерческий директор "Кортрос" Дмитрий Железнов.
Согласно индексу цен "Дом.
РФ", за крайний год стоимость квадратного метра на первичном рынке в Москве выросла в среднем на 10%. Средневзвешенная стоимость "квадрата" в столице, по данным гендиректора "Мира квартир" Павла Луценко, достигла 395,5 тыщи рублей.
Новейшие инструментыПосле отмены программы массовой льготной ипотеки спрос на жилище поддерживался в основном домашней ипотекой, констатирует управляющий отдела аналитики группы "Самолет" Олеся Дзюба.
В целом толика ипотечных сделок на рынке с начала года сильно просела – с 75% до 52%, отмечает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.
На данный момент застройщики пробуют завлекать покупателей рассрочками.
Толика такового инструмента на рынке на данный момент составляет уже около 30%, приводит данные управляющий департамента продаж "ЛСР.
Недвижимость-М" Станислав Коршунов.
В неких проектах на нынешний день и совсем до 70% сделок проводится в рассрочку, добавляет управляющий управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков, тогда как ранее толика рассрочки на рынке, по его словам, не превосходила 10-15%."Почти всегда рассрочка в секторе массового жилища употребляется как метод переждать период завышенной главный ставки, так как тянуть довольно большой каждомесячный/ежеквартальный платеж в течение всего срока строительства люди не готовы.
Они рассчитывают, что в обозримой перспективе все устаканится и можно будет взять ипотеку с обычной ставкой", – рассуждает основоположник агентства недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков.
В связи с сиим не все рассрочки увлекательны покупателям жилища, говорит вице-президент Русской гильдии риелторов Андрей Банников.
По его словам, завлекают клиентов только те из их, срок которых составляет от полутора до 3-х лет.
Значимый рост толики рассрочки – это не чрезвычайно отлично для рынка, предупреждает гендиректор VSN Group Яна Глазунова.
При массовом использовании этого инструмента не идет заполнение счетов эскроу, и ежели толика таковых продаж будет наиболее 30%, то это чревато неуввязками для застройщиков.
Некие же девелоперы пробуют реализовать квартиры, предлагая огромные скидки – до 35%, ведает Железнов.
Но в действительности, по его словам, дисконт оказывается менее 10%, потому что начальная стоимость квартиры была выше рынка.
Квартиры стали большеИз новейших трендов этого года на рынке столичных новостроек управляющий "Циан.
Аналитики" Алексей Попов выделяет рост средних площадей продаваемых в городке квартир и понижение толики строящегося жилища с отделкой.
"Завершился долголетний тренд на рост толики студий и сокращение площадей.
Это соединено и с отменой безадресной льготной ипотеки, где часть покупателей стремилась вписаться в шестимиллионные лимиты по размеру кредита и была обязана брать плохо адаптированные для настоящей жизни микроквартиры, и с решениями, принятыми в Москве по запрету на такое жилище в новейших ЖК с мая этого года", – разъясняет он. Что все-таки касается отделки от застройщика, то в 2024 году в первый раз за 5 лет в большей части продаваемых квартир в новейших корпусах ее не будет, добавляет Попов.
Причина для этого – драгоценное проектное финансирование.
Не считая того, участники рынка ранее разъясняли отказ застройщиков от отделки фактами "потребительского экстремизма".
Приросший размер претензий от дольщиков по качеству сдаваемого жилища, по словам девелоперов, влияет на то, что почти все строй компании начинают отрешаться от отделки в собственных новейших проектах, чтоб потом свести к минимуму денежные претензии.
Вторичка приспособиласьВторичный рынок жилища Москвы ощутил влияние высочайшей главный ставки, из-за которой рыночные ставки по ипотеке достигли заградительного для заемщиков уровня, еще в прошедшем году, констатирует Репченко.
"Так что увеличение ставки в 2024-м особо на спросе не сказались: заемщики идиентично не готовы брать ипотеку что под 15% годовых, что под 25%", – разъясняет он. В Москве за 11 месяцев 2024 года, по словам Попова, было заключено 129 тыщ договоров купли-продажи жилища.
Это на 19% меньше, чем за аналогичный период прошедшего года, когда были зафиксированы чрезвычайно высочайшие объемы продаж, и столько же, сколько было записанно, например, в 2019 году.
При всем этом в сегодняшнем году спрос на вторичное жилище в Москве несколько оживил скачок курсов валют, делится наблюдениями гендиректор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин.
По его словам, люди в моменте, когда бакс перевалил за отметку 100 рублей, старались переложить рублевые сбережения в квадратные метры.
На начало декабря, по данным IRN, средневзвешенная стоимость квадратного метра столичного вторичного жилища составила 271,8 тыщи рублей, что приблизительно соответствует прошлогодним уровням.
Размер предложения на данный момент также схож прошлогоднему – около 33 тыщ квартир, добавляет Попов.
Торговцы квартир, как и в прошлые годы, не готовы делать огромные скидки покупателям, отмечает Пысин.
В крайние месяцы года размер дисконта не превосходит 2-3%: при стоимости квартиры в 10 миллионов рублей собственник готов уступить 200-250 тыщ, констатирует он. За счет альтернативПо сущности, вторичка на данный момент живет без кредитов, за счет "живых средств", обрисовывает сложившуюся на рынке ситуацию директор направления "Вторичный рынок" агентства "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.
Активность на рынке поддерживается в основном за счет других сделок, ведает Репченко.
Ежели и употребляется ипотека, то лишь для доплаты – традиционно не больше 2–3 миллионов рублей, уточняет Шлома.
При всем при всем этом кандидатуры сейчас чрезвычайно усложнились, добавляет риелтор Евгений Коноплев.
Вырос и средний срок экспозиции квартир – за год он возрос вдвое, отмечает Пысин.
Ежели сначала года для реализации квартиры требовалось около двух-двух с половиной месяцев, то сейчас уже пять-шесть месяцев.
В таковых реалиях рынка люди, по словам Коноплева, просто обязаны прибегать к помощи проф риелторов, потому что сами организовать сделки уже не способен.
"Ни у 1-го клиента сейчас не возникает вопросцев "для чего нужен риелтор", и когда в другой сделке у каждого участника собственный риелтор, это уже воспринимается как норма и естественное положение дел", – говорит он. Также приметен приток на вторичный рынок покупателей с первичного, добавляет Репченко.
По оценкам Шломы, приблизительно 10% покупателей, вначале нацеленных на приобретение квартиры в новостройке, переориентируют внимание на вторичный рынок.
"В отсутствие массовой льготной ипотеки и дорогих рыночных кредитов ключевое значение для покупателя приобретает стоимость метра, а на вторичке она существенно ниже, чем на первичке", – разъясняет он. Понижения цен не будетСледующий год на рынке новостроек Москвы пройдет в борьбе за внимание и кошелек покупателя, дает прогноз управляющий управления рекламных исследований и аналитики компании "Главстрой" Елизавета Родина.
Главным драйвером спроса при всем этом продолжит оставаться программа домашней ипотеки, считает Дзюба.
Тем паче что во время прямой полосы в декабре президент Рф Владимир Путин заявил, что у нее не обязано быть никаких лимитов.
При всем этом главным моментом для рынка, естественно, будет предстоящая политика по ставке Банка Рф, говорит Бобков.
"Можно ждать предстоящего ужесточения политики ЦБ в отношении ипотечного кредитования.
По сиим причинам девелоперы не будут торопиться выводить новейшие проекты – там, где может быть "надавить на тормоз", предпочтут подождать наилучших критерий", – рассуждает он. Очередной принципиальный момент – с 1 января вводится "Эталон защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков" либо "ипотечный эталон", в каком есть ряд критерий по выдаче ипотечных кредитов, которые еще сократят и без того уменьшающуюся долю продаж по ипотеке, уделяет свое внимание Родина.
"Но при всем давлении на рынок уже на данный момент однозначно можно огласить, что существенного падения цен ожидать не стоит.
Можно будет узреть скидки только в отдельных проектах", – дает прогноз Глазунова.
Это может произойти в дешевых жилых комплексах, которые были запущены в 2024 году и где уровень нераспроданных остатков высок, считает основоположник "Бест-Новостроя" и bnMAP.
pro Ира Доброхотова.
Не дозволят ценам свалиться инфляция и рост себестоимости строительства, а конкретно повышение стоимости мателов и издержек на оплату труда при нерешенной дилемме недостатка кадров, констатирует Родина.
На вторичке же спрос сохранится в том числе за счет перетока покупателей из новостроек, считает Репченко.
Также продолжат поддерживать жизнь рынка в 2025 году и другие сделки.
В среднем по рынку цены будут колебаться около нуля, а ежели и уйдут в минус, то менее чем на 2-5% в течение года, дает собственный прогноз Луценко.
На этом рынке, по его словам, все посильнее будет наблюдаться расслоение: старенькый русский фонд будет дешеветь, а новейшие дома – дорожать.