В сегодняшнем году из-за конфигураций в законодательстве покупатели жилища в новостройке получат доп повод понервничать. Специалисты поведали веб-сайту " Недвижимость" о том, с какими неуввязками может столкнуться дольщик при приемке квартиры в 2024 году.
Застройщик тянет со сдачейНесмотря на то, что срок передачи квартиры в новеньком доме указывается в договоре долевого роли (ДДУ), иногда случается, что застройщик пробует затянуть его.
Тем паче, что до конца текущего года наложен мораторий на ответственность застройщика за нарушение срока сдачи объекта.
Другими словами ему не начисляются неустойки, штрафы, убытки, также предоставлены отсрочки выполнения по судебным актам, показывает юрист Екатерина Тютюнникова.
Инспектируйте почтуЧаще всего в ДДУ указан срок сдачи объекта "до такого-то числа", разъясняет юрист Виктория Ситдикова.
Застройщик может сдать жилище и ранее, но ежели сдает позднее, то это будет считаться просрочкой.
По действующему до 31 декабря 2024 года постановлению правительства РФ №2380, застройщик имеет право уведомлять дольщиков о окончании строительства по e-mail, уделяет свое внимание основоположник компании "Базис Недвижимость" Артем Глухих.
С даты отправления этого сообщения у застройщика есть два месяца на передачу квартиры покупателю, другими словами в этот срок он должен оповестить дольщика, встретить его на объекте, показать квартиру, выдать ключи, подписать акт приема-передачи объекта.
"Ежели дольщик по каким-то причинам в течение этих 2-ух месяцев не пришел не принял квартиру, то по истечении отведенного срока застройщик готовит для него односторонний акт приема-передачи.
В данном случае квартира считается переданной с момента отправки клиенту одностороннего акта", – отмечает Глухих.
По его словам, это означает, что отрешиться от приемки квартиры, даже при выявлении замечаний потом, клиент уже не сумеет, и все опасности, связанные с состоянием жилища опосля отправки одностороннего акта, перебегают на него.
Устранение замечаний по таковым квартирам может происходить лишь в рамках гарантии от застройщика, но уже не регламентировано никакими сроками.
Ванты сроков передачиНа практике срок передачи быть может указан в ДДУ не только лишь определенной датой, да и методом указания на какое-либо событие, добавляет партнер и управляющий практики недвижимости адвокатского бюро Nordic Star Арина Довженко.
К примеру, несколько месяцев со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В данном случае в договоре, по словам Довженко, непременно должен быть указан срок получения разрешения на ввод дома.
При таком условии застройщик имеет полное право не передавать жилище до истечения прописанного в договоре срока, и это не будет считаться просрочкой.
Официальное затягивание сроковВ ситуации, ежели застройщику нужно перенести срок ввода объекта в эксплуатацию, он вносит конфигурации в проектную декларацию и направляет покупателям уведомления с доп соглашением к договору о переносе срока ввода, говорит Глухих.
Ежели дольщик подпишет таковой документ, это означает, что он соглашается с переносом срока, и просрочка в таком случае будет отсчитываться от даты подписания, предупреждает член Ассоциации юристов Рф Вита Галайба.
Обычно, юристы не советуют подписывать подобные доп соглашения, потому что сиим застройщик снимает с себя ответственность за нарушение срока.
Но в сегодняшнем году, при ограниченных способностях дольщика, может быть, есть смысл сделать это.
Ежели срок разумный и обусловлен определенными причинами, то, возможно, стоит пойти навстречу застройщику и незначительно подождать, в особенности в этом случае, когда компания обещает какие-то приятные бонусы, например, в виде скидки на машино-место.
Рвем с концамиЕще один вероятный вант для дольщика, который предусмотрен законодательством, – порвать контракт ДДУ в одностороннем порядке в этом случае, ежели сдача квартиры задерживается на срок наиболее 2-ух месяцев, добавляет Ситдикова.
Но он, естественно, не достаточно подступает для тех, кто издавна ожидает свое жилище не готов остаться без квартиры.
"В неприятном случае на данный момент остается лишь быть напористым по отношению к застройщику, не стесняться звонить и спрашивать, направлять запросы", – констатирует юрист.
Например, клиент может, по словам Глухих, навести застройщику уведомление о готовности к приемке объекта.
В таком уведомлении, которое следует выслать Почтой Рф и продублировать на электронную почту застройщика, необходимо запросить у него согласование даты и времени передачи квартиры.
"Уведомление необходимо отправлять, ежели срок передачи по договору прошел, а вы так не получили никакого уведомления о приглашении на приемку и готовности объекта к передаче от застройщика", – отмечает Глухих.
По его словам, даже ежели застройщик не отреагирует на уведомление, сам факт его отправки в предстоящем будет суровым аргументом для суда, потому что таковым образом клиент показывает свою заинтересованность и подтверждает недобросовестность застройщика.
Заселение без самодеятельностиА вот самовольно вселиться в квартиру, которую застройщик никак не передаст дольщику, будет нарушением закона, предупреждают юристы.
"Заселиться-то, естественно, можно, ежели на объекте бардак – отсутствует охрана и двери в квартиры открыты.
Но до подписания акта приема-передачи объект для вас не принадлежит", – разъясняет Глухих.
По его словам, ДДУ не дает право использования объектом без подписания акта приема-передачи.
Самовольное заселение чревато тем, что вас могут обвинить в порче имущества, хотя вы этого не делали, и отказать в устранении недочетов, списав все на вас, предостерегает Глухих.
Ежели же вы заселились не в свою квартиру, а квартиру остальных покупателей, то вас принудят к тому же восполнить нанесенный вред.
Также представители застройщика вправе вызвать наряд милиции и написать на дольщика заявление.
А дальше это может трактоваться по-разному, и как самозахват, и как хулиганство, и как наиболее тяжкие деяния, совершенные группой лиц по подготовительному сговору.
Новшества с приемкойВ приемке квартиры в новостройке в 2024 году есть ряд принципиальных моментов, предупреждают специалисты.
Они соединены в временными переменами в законодательстве.
Не в пользу дольщикаПервый – это действующее до 31 декабря 2024 года постановление правительства РФ № 2380.
Вот его главные моменты, перечисляет Глухих:Порядок подписания акта приема-передачи квартиры на данный момент зависит от вида выявленных недочетов: значительные они либо нет.
Значительные это те, которые делают проживание в объекте не подходящим.
Несущественные это все другое, начиная от окалин на стеклах и царапин на дверных коробках, заканчивая отклонениями стенок по вертикали.
"И ежели ранее в случае выявления несущественных недочетов дольщик мог не подписать акт и ожидать пока застройщик устранит замечания, то сейчас его все таки придется подписать, зафиксировав моменты, подлежащие устранению со стороны застройщика", – констатирует Глухих.2-ой момент – это постановление правительства РФ N326, на основании которого до конца 2024 года застройщики освобождаются от выплаты неустоек и пеней не только лишь за просрочку в передаче квартиры, да и за ненадлежащее качество.
Невзирая на то, что отсудить у застройщика средства за ненадлежащее качество объекта в 2024 году не получится ввиду наличия моратория, это не снимает обязанности с компании устранить значительные недостатки.
Сделать это он должен в течение 60 дней, уделяет свое внимание Глухих.
Не считая того, ежели замечания значительные и объект не подходящ к использованию, то дольщик имеет право отрешиться от контракта и востребовать возврата средств.
А ежели отрешиться?
В целом за крайние годы процедура приемки стала еще наиболее цивилизованной и клиентоориентированной.
И в принципе застройщики расслабленно относятся к вопросцу устранения недочетов, выявленных на шаге приемки, отмечает гендиректор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин.
Тем более, по-прежнему случается, что застройщик идет на злоупотребление, настаивая на подписании акта приема-передачи квартиры без указания каких-то нарушений, уделяет свое внимание Тютюнникова.
"В случае отказа подписать акт без указания недочетов, некие застройщики не передают квартиру, не вручают ключи и докладывают, что ежели дольщик пойдет в трибунал, то лишь по решению суда квартиру и получит", – ведает она.
Ведь время от времени застройщик осознает, что недочеты есть в целом жилом комплексе, другими словами практически в каждой квартире, и потому ему выгоднее настаивать на подписании акта без недочетов, чем позже платить по суду, констатирует юрист.
При всем этом подобные дела, по ее словам, в суде рассматриваются небыстро.
Лишь на принятие иска к производству у судов уходит от 1-го до пары месяцев, предупреждает Тютюнникова.
Так что этот момент может стать для застройщика одним из средств для шантажа дольщика.
Помощь спеца по приемкеЭксперты рекомендуют на приемку квартиры приглашать спеца, который зафиксирует все имеющиеся недочеты и поможет противостоять давлению.
Таковой человек должен быть непременно внесен в реестр НОПРИЗ либо НОСТРОЙ и быть сотрудником компании, состоящей в СРО, говорит гендиректор "ЭПЦ Аудит Новострой" Игорь Лисица.
Проверить его квалификацию можно, попросив у приемщика свидетельство о том, что он состоит в реестре.
Не считая того, можно отыскать его в самих реестрах НОПРИЗ и НОСТРОЙ.
Цены на сервисы схожих профессионалов, по словам Ситдиковой, стартуют от 3 тыщ рублей.
В процессе приемки эксперт оценивает и показывает собственнику на имеющиеся в квартире недочеты.
Но сам акт приема-передачи таковой спец не подписывает, в документе ставится только подпись покупателя.
Зато эксперт составляет и подписывает свое заключение по недочетам, с которым можно предъявлять претензии застройщику и в предстоящем обращаться в трибунал.
Ежели в квартире обнаружены значительные недочеты, то дольщик может отрешиться от подписания передаточного акта.
Чтоб востребовать от застройщика устранения недочетов либо возврата средств, ему нужно предъявить акт осмотра с профессионалом, говорит член Ассоциации юристов Рф Мария Спиридонова.
Он направляется девелоперу не позже 3 рабочих дней со дня проведения осмотра.
Его нужно отправлять по почте на юридический адресок компании.
Лучше также составить опись и сохранить чек почты, рекомендует юрист.
Такового документа будет довольно, чтоб застройщик потом при неподписанном акте не сумел обвинить покупателя в том, что он уклоняется от приемки квартиры.
По наблюдениям профессионалов компании "НЭО Вега", почаще всего покупатели сейчас сталкиваются конкретно с маленькими недочетами.
Посреди их:Из наиболее суровых недочетов спецы почаще всего фиксируют локальные нарушения геометрии – отличия от плоскости, прямолинейности поверхностей стенок и пола.
Но такие недостатки, по их словам, на практике встречаются все пореже.
Как отметили в "Веге", беря во внимание тот факт, что покупатели на данный момент отлично знают свои права и завлекают для приемки квартиры профессионалов, застройщики почаще всего не идут на конфликт и оперативно избавляют все обнаруженные при осмотре квартиры недочеты.
Так что скандалить и идти в трибунал почаще всего не приходится.
Чужие в домеДо того, как передать жилище покупателю, некие застройщики, по словам Глухих, экономят на общежитиях и стройгородках и селят в будущие квартиры рабочих компаний-подрядчиков, участвующих в строительстве дома.
"В итоге дольщик часто получает заместо новейшей сверкающей квартиры, загаженное, бывшее в употреблении жилище с запахами пищи и остатками жизнедеятельности рабочих", – констатирует он. Глухих предупреждает, что в целом застройщик в собственном праве, потому что до момента ввода дома в эксплуатацию и подписания передаточного акта квартира покупателю не передана и застройщик может делать с ней то, что считает необходимым.
Но все равно он советует составить обращение на имя застройщика, с просьбой прекратить проживание рабочих в квартире.
В обращении можно ссылаться на нарушение противопожарных норм (п.336 Правил противопожарного режима в РФ).Данный пункт гласит: "Проживание людей на местности строительства, в строящихся зданиях, также в указанных помещениях не допускается".
Не считая того, можно составить отдельную жалобу в пожарную инспекцию, которая придет на объект с проверкой, и с большой вероятностью рабочие больше не будут жить в данной квартире.