Все застройщики в Рф во 2-ой половине 2024 года так либо по другому должны будут сдать тест под условным заглавием "как жить опосля 1 июля", другими словами определиться с стратегией работы на рынке новостроек, где правительство больше не поддерживает спрос при помощи массовой программы льготной ипотеки. Девелоперам предстоит разъяснить инвесторам, почему недвижимость как минимум не ужаснее для вложений, чем депозиты, акции и облигации, считает управляющий партнер "Самолет Столичная область" Александр Канивец.
В интервью Недвижимость он поведал, как компания меняет подход к формированию земляного банка в собственном материнском регионе – Подмосковье, до каких характеристик желает довести цифровую выручку и где отыскивает резервы трудовых ресурсов в критериях недостатка рабочей силы.
– Александр, история группы "Самолет" началась как раз с Столичной области.
В текущее время Подмосковье по-прежнему является вам главным регионом присутствия?
– Столичная область для нас – чрезвычайно весомый регион, хотя он и теряет медлительно долю в структуре бизнеса "Самолета" за счет фурроров компании в остальных регионах.
Ежели поглядеть на числа, то в текущее время всего в стадии строительства у нас находится 5,6 миллиона квадратных метров, из которых на Подмосковье приходится практически 45% либо 2,5 миллиона метров.
Еще 2 миллиона "квадратов" возводится в Москве, а остальное – в равномерно набирающих объемы остальных регионах.
При всем этом исходя из убеждений бизнеса работа в Столичной области – это та часть деятельности компании, которая генерирует значимую часть ликвидности и является системообразующей основой для основного бизнеса, на средства от которой развиваются остальные направления вроде цифровой платформы и финтеха.
– В стройке в Подмосковье на данный момент находится 2,5 миллиона "квадратов", а сколько за всегда работы "Самолет" уже выстроил в области?
– Кое-где 3,5 миллиона метров за 10 лет.
Но эта цифра быстро растет – в крайний год мы ввели 900 тыщ квадратных метров.
– А что насчет земляного банка в Столичной области – каковой он на данный момент?
– Размер земляного банка в регионе составляет 18 миллионов квадратных метров многообещающего строительства, при всем этом на 80% он уже "накрыт" градостроительной документацией.
В среднем в год в области мы согласовываем документы приблизительно на 3 миллиона "квадратов", а осваиваем стройкой около 10% банка.
К примеру, в этом году мы планируем ввести в строй в Подмосковье около 1,2 миллиона квадратных метров, а в последующем – 1,5 миллиона.
– Есть ли планы по предстоящему наращиванию земляного банка?
– Поправде, в Столичной области – нет.
Мы считаем, что его размер в районе 18 миллионов "квадратов" для нас оптимален, тем паче что мы уже вышли на 30% толики рынка в регионе.
Так что на данный момент перед компанией стоит задачка, быстрее, по увеличению эффективности ранца и улучшению его свойства.
Потому мы начинаем делать то, что уже издавна делают почти все девелоперы – выходим на рынок с предложением по перепродаже части отдельных площадок либо проекта на сто процентов.
Расширение земляного банка может быть, но, быстрее, как бизнес по продаже ТЭПов для fee-девелопмента.
– И сколько площадок на данный момент готов реализовать "Самолет" в Подмосковье?
– Грубо говоря, на рынке на данный момент 6 либо семь офферов по определенным проектам, которые мы направили в несколько 10-ов огромнейших девелоперов, уже лицезреем энтузиазм к предложению.
– Что вы имеете ввиду, когда говорите о стремлении компании облагораживать качество земляного банка в Московкой области?
– Для нас это улучшение экономики по незапятанной прибыли.
Задачка – наибольшее количество проектов в регионе вывести в топ в пересчете на то, сколько мы можем заработать на одном квадратном метре за счет улучшения девелоперского сценария и продукта.
– А для чего иным девелоперам брать у "Самолета" площадки, чья эффективность кажется для вас не совершенно применимой?
– Во-1-х, иная компания может созидать другую рентабельность этого проекта, так как, к примеру, они работают с иным продуктом – без отделки либо другого класса, из-за чего же у их быть может ниже себестоимость строительства.
Во-2-х, для кого-либо из наших возможных партнеров сделка с "Самолетом" быть может стратегическим шагом для захода на рынок Столичной области.
В-3-х, экономика отдельных площадок, которые мы готовы реализовать, может показаться застройщикам увлекательной, так как они могут дозволить для себя выйти на их скорее и начать осваивать ранее, чем планируем мы – не через 10-15 лет, а прямо на данный момент.
– Ежели поглядеть на портфель "Самолета" в Подмосковье исходя из убеждений площадок под комплексное развитие территорий, то какова на данный момент толика таковых проектов, и как вы планируете работать с схожим земляным банком?
– Как я уже говорил, в год компания получает технико-экономические характеристики на 3 миллиона квадратных метров.
При всем этом половина из этого размера новейших площадок, по нашим расчетам, обязана приходиться на КРТ.
Пока размер земляных участков под комплексное развитие территорий в нашем ранце составляет 700-800 тыщ квадратных метров многообещающего строительства.
– Что происходит со спросом на рынке новостроек в Столичной области?
Какова емкость рынка на наиблежайшие годы?
– Как девелоперу нам бы, естественно, хотелось огласить, что спрос на жилище в Подмосковье никогда не будет удовлетворен и постоянно будет оставаться на высочайшем уровне.
Но в текущей экономической ситуации, с учетом высочайшей главный ставки и завершения основной программы льготной ипотеки, есть свои аспекты.
В 2023 году емкость рынка новостроек в области исходя из убеждений спроса составила 2,8 миллиона квадратных метров.
Ежели положение дел будет развиваться в согласовании с нехорошим сценарием из-за схлопывания рынка ипотеки, то спрос в сделках может снизиться до 2-2,5 миллиона "квадратов".
Но, с нашей точки зрения, возможен и поболее положительный вант, когда емкость рынка в Столичной области вырастет до 3,5 миллиона квадратных метров.
Это произойдет, ежели будут реализованы две предпосылки.
1-ая – рост населения в регионе, сначала, за счет внутренней передвижения.
Мы верим, что подмосковные городка способны привлечь активных россиян, для которых Москва – это, быть может, too much и которые заинтересованы в неплохой экологии и относительно тихой жизни, но при всем этом в экономически сильном регионе.
Ну и в целом, ежели вы поглядите бессчетные рейтинги наилучших мест для жизни, то обнаружите, что в 9 из 10 случаев они не про столицы, а про городка на 200-400-800 тыщ человек.2-ой фактор, который может привести к повышению емкости рынка, связан с ростом благосостояния обитателей Подмосковья, здесь большой задел по тому, чтоб подтягиваться ввысь по показателю ВРП в пересчете на душу населения.
– Вы уже затронули тему завершения массовой программы льготной ипотеки.
Ежели не брать семейную ипотеку и IT-ипотеку, рассчитывать на которые может далековато не каждый, то ставки по кредитам на жилище стают заградительными.
На какие источники средств вы рассчитываете в данном случае?
Верите, что люди раскроют депозиты?
– Разумеется, что средства у населения на счетах в банках есть.
Не считая того, в стране возникает новейший сектор платежеспособного спроса.
В конце концов, нельзя сбрасывать со счетов и то, что сейчас в Россию ворачивается довольно большой размер капитала, и эти средства куда-то необходимо инвестировать.
Потому вызовом для нас в текущее время является уверить инвесторов, что недвижимость исходя из убеждений цели для вложений выгоднее, чем, условно говоря, депозиты либо акции и облигации.
И нужно предложить новейшие форматы работы с фондами недвижимости, которые бы работали на развитие рынка.
А ежели не выгоднее, то хотя бы то, что недвижимость довольно привлекательна с позиции сбалансированности вкладывательного ранца.
На данный момент мы с маркетингом думаем, как верно доносить эту мысль.
– И все таки: окончание программы льготной ипотеки – довольно ощутимый удар для девелоперов, согласны?
– С сиим тяжело поспорить.
На долю ипотеки в сделках по новостройкам в Столичной области приходилось приблизительно 85%, и крупная часть размера – это льготные кредиты.
Вопросец в том, как реагировать.
Пока представляется, что верно отвечать понижением предложения.
Заваливать область метрами с той же скоростью, что ранее, на данный момент станет неэффективным.
Хоть какой девелопер, который на данный момент будет непродуманно увеличивать объемы стройки, столкнется с тем, что у него увеличатся денежные расходы и в целом будет странноватая экономика проекта, с огромным количеством лотов в продаже, с низким покрытием эскроу-счетов.
Так что мы, быстрее, за то, чтоб выход новейших очередей был обмысленным, взвешенным, с гибким реагированием на конфигурации рынка.
– А в семейную ипотеку как в новейший драйвер спроса вы верите?
– Естественно, она будет принципиальным источником новейших покупателей, но на сто процентов восполнить понижение опосля отмены основной льготной программы навряд ли сумеет.
Наша позиция заключается в том, чтоб на упор страны на домашней ипотеке отвечать переменами в продукте, к примеру, повышением площади квартир.
В этом смысле у сектора Столичной области все тузы в рукаве – даже на данный момент в Подмосковье средняя площадь квартир в наших домах выше, чем в Москве, и они больше нацелены под семьи.
Плюс социалка, которая у нас везде нормально строится, также не плохое благоустройство с всеполноценными дворами и высококачественными детскими площадками.
– Как вы думаете, как домашняя ипотека будет содействовать росту толики ИЖС, и ожидать ли в дальнейшем, что в Столичной области "Самолет" выйдет на сопоставимые объемы строительства ИЖС и многоквартирных домов?
– Пока мы активно тестируем продукт ИЖС в проектах "Дмитров Дом" и "Истра Дом", выведен в продажу 3-ий проект – "Пушкино Дом у воды".
Но, как я вижу, системные застройщики, которые будут заниматься переводом этого сектора на "промышленный девелопмент", столкнутся с несколькими вызовами.1-ое – логистика.
Компании, которые пробуют развивать кластеры ИЖС на огромных участках, условных полях, уже сейчас лицезреют, что транспортная доступность таковых локаций довольно непростая.
А ведь транспортная доступность – это номер два посреди причин, влияющих на решение о сделке на рынке недвижимости опосля цены.
Потому конкретно как место для неизменного проживания ИЖС автоматом теряет чуть-чуть в привлекательности.2-ая тема заключается в том, что в массовом секторе у личного жилищного строительства есть определенные трудности с себестоимостью, в особенности ежели ставишь для себя задачку сделать не поле полностью схожих безликих домов, а что-то прекрасное и эстетичное с приятной для глаза городской средой.
Даже на проекте в Дмитрове мы лицезреем, что себестоимость при сильном действии наружных причин в ИЖС растет посильнее, чем продаваемая стоимость продукта.
В секторе МКД это наименее выражено.
В итоге личное жилищное стройку – несколько наименее маржинальный бизнес.
В особенности сильно на капитальные издержки влияют необходимость присоединения к сетям, которых тут необходимо прокладывать больше, также трудности в мобилизации подрядчиков в удаленные локации в критериях недостатка рабочих.
– На рынке недвижимости активно дискуссируют, что власти ряда русских регионов, в том числе Москва, начали вводить для застройщиков ограничения при строительстве короткометражных квартир.
Как на данный момент строится общение девелоперов с администрацией Столичной области?
Меняет ли свои подходы со временем Подмосковье?
– Как я уже говорил, в области в среднем больше площадь строящихся квартир, так что борьба с короткометражным жильем тут наименее актуальна.
Но у властей региона есть свои акценты в области градостроительной политики, по отношению к определенным моментам мы, вправду, ощущаем особенное внимание.
К примеру, власти Столичной области однозначно стимулируют не стройку "незапятнанного поля", а комплексное развитие уже сложившихся территорий в подмосковных городках.
Региону не нравится выбытие сельскохозяйственных земель, также доборная перегрузка на дорожную и инженерную инфраструктуру, которая безизбежно возникает в проектах "гринфилда".
Конкретно потому мы активно работаем на данный момент с проектами КРТ на месте промзон, гаражных кооперативов и аварийных домов.
В особенности активно это происходит в городках к северу от Москвы – Красногорске, Мытищах и Долгопрудном, Царице.
Еще одна тема, на которую пристально глядят подмосковные власти – это движение в сторону неплохой архитектуры.
Нам время от времени бывает трудно проходить Мособлархитектуру – как и в столице, тут настойчиво требуют отдать обилие в фасадах и не плохое благоустройство.
Но это тот тип сложностей, который нас развивает и делает посильнее.
В-3-х, на данный момент стало приметно, что Подмосковье решает усилия в области организации правильного трафика в больших жилых районах и работает над настоящей парковочной стратегией и транспортным моделированием.
И речь не только лишь о обеспеченности парковочными местами, да и о том, чтоб район "ехал" исходя из убеждений пропускной возможности дорожной сети, чтоб к нему были обычные подъезды, обычная логистика на входе, чтоб не было бутылочных горлышек.
В конце концов, в-4-х, в Столичной области стали расти требования по доле роли девелоперов в расселении ветхого жилого фонда, что ложится доп обременением на экономику проектов.
– В прошедшем в "Самолете", ну и в остальных компаниях, вы отвечали за цифровизацию строительства.
Скажите, почему, с вашей точки зрения, "Самолет" имеет право именовать себя цифровой компанией?
– На практике есть несколько признаков цифровой компании.
1-ый и самый обычный – это количество айтишников.
К примеру, в "Самолете" около 1,5 тыщи айтишников, и это 8% от всей численности персонала без учета рабочих на стройках, что чрезвычайно неплохой симптом, ведь в среднем у застройщиков на долю IT-сотрудников приходится меньше 0,5%. Такое количество людей дозволяет нам ставить для себя завышенные цели по росту производительности труда и скорости цифровых действий.
Как итог, это позволило нам сделать платформу "Самолет 10D" – сквозную систему управления стройкой, продажа которой может генерировать в компании цифровую выручку, что также является признаком цифровой компании, даже наиболее "правильным", чем просто большой штат айтишников.
– Когда "Самолет" начал реализовать "10D" посторонним девелоперам и какие модули системы пользуются большей популярностью?
– 1-ые сделки у нас прошли полгода назад, на данный момент пилоты идут, к примеру, с ФСК и "Стройцентр-Иркутск".
Больший энтузиазм мы лицезреем к модулям "Контроль свойства" и "Снабжение", которые цифровизируют работу с технадзором и взаимодействие с поставщиками и подрядчиками.
– И какие цели по IT-выручке ставит для себя компания?
– В наиблежайшие три года мы бы желали занять 30% рынка IT-решений для строительства, также задуматься о выделении айтишной части бизнеса и ее капитализации на горизонте пары лет средством IPO.
Текущие реалии рынка девелопмента – увеличение главный ставки и конфигурации в програмках льготной ипотеки – требуют наибольшей эффективности на каждом шаге строительства.
Мы на своем опыте удостоверились, что цифровые решения помогают в этом.
К примеру, предиктивная модель платформы "10D" посодействовала нам сэкономить 1 млрд рублей в 2023 году лишь на закупках арматуры.
Сейчас мы лицезреем потребность не только лишь расти и сохранять устойчивость самим, да и помогать в этом всей отрасли.
– Посреди цифровых товаров "Самолета", как я знаю, есть платформа в области HRTech.
Поведайте подробнее о этом направлении ваших разработок.
– Продукт именуется Team by Samolet.
И ежели "Самолет 10D" является платформой по управлению стройкой, то Team by Samolet – это платформа по управлению всем методом служащих, этакая Employee Journey Map.
Разрабатывая эту платформу, мы попробовали закрыть на русском рынке управления персоналом ту пустую нишу, что образовалась опосля ухода из страны американской SAP SuccessFactors.
Пуск пилота нашей Team by Samolet для наружных аудиторий официально прошел во 2-ой половине июня, для тестирования платформы мы пригласили HR-команды пары больших компаний, посреди которых S7, "Северсталь", "Вкусвилл", "Ростелеком" и остальные.
Через два месяца мы планируем собрать обратную связь по продукту и далее пойти в сделки.
Уже на данный момент мы лицезреем к системе большой энтузиазм, так как на нынешний день на русском рынке софта пока представлены лишь решения, закрывающие ряд отдельных потребностей, а мы хотим предложить сквозную платформу, которую может применять не только лишь HR, да и сотрудник.
Там есть и личный кабинет сотрудника, где он может оформить любые заявки для взаимодействия с HR, и модуль для работы управляющего, где можно управлять организационной системой подразделения, пересматривать зарплату персонала и выставлять KPI команде.
– Верно ли я понимаю, что Team by Samolet как продукт нацелена не только лишь строй компании?
– Да, платформа может употребляться в компаниях, работающих в самых различных отраслях.
– И каковы ваши амбиции на рынке HRTech?
– В целом этот рынок оценивается в 40 млрд рублей раз в год, мы бы желали зарабатывать на горизонте 3-х лет 2-4 млрд рублей в год.
– Раз уж вы также сильно погрузились в тему работы с кадрами, не могу раздельно не спросить у вас о ситуации с трудовыми ресурсами в строительной отрасли.
Как вы на данный момент оцениваете положение дел?
– Я бы поделил оценку ситуации на два слоя – слой рабочих и слой управленцев проекта.
Ежели мы говорим про рабочих, то, разумеется, в стройотрасли есть недостаток трудовых ресурсов, и это подтверждают и данные Минстроя, и то, что лицезреем мы сами, и то, что слышим от остальных девелоперов.
Схожее положение дел соединено с несколькими причинами.
Так, есть фактор повторяющегося оттока рабочих из-за различия курсов валют.
Есть так именуемый случайный фактор: к примеру, в конце прошедшего года мы утратили часть людей на наших стройках, так как в Турции опосля землетрясений начались активные восстановительные работы, и строители поехали туда на денежную зарплату.
– И что делать девелоперам с недостатком кадров посреди рабочих?
– 1-ое – это снижать потребность, к примеру, увеличивая долю префаба и замедляя график строительства.
Благо рынок на данный момент с низким спросом и дозволяет нам строить новейшие проекты медлительнее.
2-ой вант – находить остальные источники рабочий силы, кроме ставшего уже обычным для Рф рынка труда Средней Азии. Мы, к примеру, сейчас смотрим на далекое зарубежье, а именно, на страны Южной и Юго-Восточной Азии.– А исходя из убеждений зарплат не сильно ли увеличатся расходы застройщиков опосля вербования рабочих их этих государств? – Люди, приезжающие из далекого зарубежья, стоят ниже исходя из убеждений оплаты труда, но по ним больше издержки по проезду, оформлению миграционных документов и организации питания из-за остальных пищевых привычек. В целом мы надеемся выйти на сравнимую месячную сумму с нынешними расходами на рабочий персонал.– Как вы узнаете, что нанятые вами бригады вообщем могут строить? Ежели поглядеть на опыт Дубая, где в основном строят люди из Индии и Пакистана, то там приреканий к качеству строительства совершенно не меньше, чем у нас претензий к рабочим из Средней Азии…– Для этого необходимо делать аккредитацию и аудит – выезжать на места, инспектировать компетенции бригады и уже опосля привозить ее сюда. Естественно, это не выгоднее, чем рабочие из Средней Азии, но это выгоднее, чем отсутствие рабочих в принципе. Для нас это достаточно прикладной вопросец, прямо на данный момент мы тестируем схожую схему с бригадой рабочих из Индии, надеемся, что в течение 2-ой половины года они зайдут к нам на стройки, и мы увидим плюсы и минусы такового решения трудности недостатка кадров. – Допустим, делему с нехваткой рабочих можно попробовать решить за счет других рынков труда. А что делать с управленцами и инженерными спецами? - Нужно работать с 3-мя множителями: количество людей, которые обучаются строительным специальностям, умноженные на процент выпускников, выбирающих стройку, умноженные на средний срок работы в стройке до ухода в другую индустрию. На сей день лишь половина выпускников строй специальностей работает в отрасли, и около 20-30% остаются наиболее чем на три года. Строй специальности и стиль работы в строительстве необходимо облагораживать. Необходимо доносить до людей мысль, что работа в стройотрасли – это любопытно, круто и приносит неплохой доход. Необходимо налаживать связку меж ссузами/университетами и работодателями, чтоб мощные выпускники знали собственных перспективы и знали, что их ожидают, еще до окончания учебы. Девелоперы могут применять со своими командами те же фаворитные практики, что и технологические компании – строить карьерные треки, давать людям смысл работы, признание, достойные условия труда. Еще есть 2-ая увлекательная сложность в комплектации управленческих команд в девелопменте - ведь за крайние годы достаточно сильно понялся профиль компетенций для людей, которых ранее в вакансиях обрисовывали как ИТР. 5 годов назад от их требовалось просто быть неплохими строителями, а на данный момент управляющий проекта в стройке должен отлично осознавать экономику собственного объекта, управлять финансовыми расходами, разбираться в ценообразовании. И такие познания люди могут получить, или ежели у их на месте есть неплохой наставник, или ежели есть готовый, очень прикладной, курс обучения. Мы на данный момент с МГИМО, Сколково и парой остальных вузов создаем такие программы, в прошедшем году провели пилотные обучения, планируем масштабировать. Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА